Эксклюзивный договор. Зачем он нужен?
Самым главным этапом сделки с недвижимостью для покупателя является поиск подходящей квартиры. Для продавца же – это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Нужно ли продавцу уже на этом этапе заключать договор с одним из агентств? Что для него выгоднее – позвонить сразу в несколько фирм, сообщить им о своей квартире и ждать, или отдать документы в одно-единственное агентство?
Однако главной причиной отказа продавцов заключать эксклюзивный договор является страх оставить свои документы или ксерокопии документов в агентстве недвижимости. Да, и по телевизору, в печатных изхданиях каждый день слышится о том, что участились случаи мошенничества с недвижимостью и документы на вартиру никому давать на руки нельзя. Абсолютно верно. Однако обратиться в известное, зарекомендовавшее себя на рынке недвижимости, агентство и выбрать одного специалиста по недвижимости в этом агентстве, можно.
Что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, даже если Вы потеряли или у Вас украли правоустанавливающий документ, не паникуйте, ничего ужасного и непоправимого не произошло. Свидетельство о праве собственности, которое хранится дома, лишь подтверждает Ваше владение квартирой. Второй подлинный экземпляр Вашего правоустанавливающего документа обязательно хранится у нотариуса или в органах приватизации, где Вы его получали. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, где регистрировалось право собственности, обязательно содержатся все сведения о том, кому квартира принадлежит.
Грамотный человек может восстановить утраченные бумаги (получить дубликаты) за короткий срок.
Выбор одного агентства недвижимости в Орле, поиск доверенного лица и заключение с ним эксклюзивного договора на продажу/покупку недвижимости в городе Орле и Орловской области - первый шаг к удачному завершению сделки.
Только по предварительной договоренности в удобное для вас время риэлтор будет приводить на просмотр потенциальных покупателей. Информацию о вашей квартире может запросить для своих клиентов любая риэлторская компания города. Но и в этом случае вы будете иметь дело со своим риэлтором, с которым вы уже успели найти общий язык. Это немаловажный момент, обеспечивающий вашу безопасность.
Невозможно назвать точную стоимость объекта недвижимости, услышав его описание по телефону. Риэлторы изучают аналогичную недвижимость в Вашем районе, выявляя, чем другие объекты лучше, какие имеют недостатки, анализируют ожидания рынка, спрос и предложение, цены реальных продаж, а не цены предложения, указанные в печатных каталогах. Такой подробный маркетинг позволяет реально оценить объект недвижимости и показать покупателю все его достоинства по сравнению с аналогичными. А большой объём работы связан с затратами сил и времени агента. Заключая эксклюзивный договор с агентством, Вы получаете возможность выгодно продать свою недвижимость в кратчайшие сроки.
Заключение эксклюзивного договора выгодно продавцу. Допустим, продавец не заключил ни с кем эксклюзивный договор. Он выставил свою квартиру в десять агентств. В результате, вполне вероятно, что его квартиру не станет рекламировать ни одно из них. Потому что если эксклюзивного договора нет, то ни одна риэлтерская фирма не берет на себя обязательств по рекламе квартиры. Получается, что вроде бы все фирмы занимаются квартирой – и в то же время никто.
В каких изданиях дать рекламу о продаже недвижимости? Стоит ли развешивать объявления на подъездах и остановках или лучше всего прибегнуть к возможностям Интернета? И какие финансовые затраты на рекламу обеспечат ее отдачу? Все эти вопросы не стоят перед продавцом, заключившим эксклюзивный договор. Агентство запускает эксклюзивную рекламу по своим многочисленным, безотказно действующим информационным каналам (модуль газеты, строчное объявление, официальный сайт агентства недвижимости и т.д.). Полнота и широта рекламы продаваемого объекта обеспечивают ее эффективность и, в конечном счете, успех всей сделки. Такие временные и финансовые затраты на рекламу возможны только если компания уверена, что Вы сотрудничаете только с ней. Заключая эксклюзивный договор, Вы получаете максимально эффективную рекламу.
Нужно отметить, что эксклюзивный рынок удобен и для покупателя. Покупая эксклюзивную квартиру, вы лучше защищены от мошенничества. Предположим, кто-то пытается продать так называемую криминальную квартиру, то есть такую, у которой не в порядке документы. Что-то было в истории предыдущих продаж этой квартиры, из-за чего последующие сделки могут быть признаны недействительными. Что делает человек, продающий такую квартиру? Выставляет ее во все агентства и при этом, естественно, не заключает эксклюзивный договор. Психология мошенника такова, что он никогда не понесет документы в агентство, зная, что его там могут поймать на жульничестве. Он держит их у себя до последнего - пока не появится покупатель, надеясь, что потом сможет быстро-быстро продать квартиру, и в спешке на нарушения в документах никто не обратит внимания.
Итак, мошенник позвонил по телефону в 10 разных агентств и везде выставил эту квартиру. Допустим, какое-то из 10 агентств нашло покупателя. Но риэлтор там оказался добросовестным и прежде, чем совершить сделку, тщательно проверил документы. Проверил, обнаружил нарушения. И естественно, хорошая риэлторская фирма отказывается от сделки, чтобы не подводить покупателя.
Так что при отсутствии эксклюзивного договора возможности для жульничества — довольно обширные. Ведь рано или поздно — но кому-то мошенник криминальную квартиру продаст. Заканчивается это, как правило, тем, что возникает судебное дело, связанное с одной из предыдущих сделок по этой квартире, а страдает ни в чем не повинный покупатель.
Существует еще один момент, на который покупатель должен обратить свое внимание. Сейчас в городе Орле риэлторские фирмы работают с огромными базами данных. В базе среднего агентства находится более 500 квартир. Очевидно, что риэлторы не видят всех этих квартир; смотрят их только выборочно, когда ездят с покупателями. Не видят риэлторы и документов – ведь бумаги до самого последнего момента хранятся не в агентстве, а у продавца.
В результате риэлторы плохо представляют себе, что же за квартиры они, собственно, продают. И когда покупатель начинает спрашивать подробности об интересующем его жилье, как правило, риэлтору нечего ответить. А это вызывает у покупателя естественное раздражение – как вы можете предлагать что-то, чего сами не видели и не знаете? Чем вы, вообще, торгуете?
Но ни одно из агентств эту ситуацию изменить не может – ведь посмотреть все варианты квартир риэлторы просто физически не способны.
Если же агент по недвижимости заключил с продавцом эксклюзивный договор – он обязательно съездит на квартиру, посмотрит и сделает фотографии, что она из себя представляет. Куда выходят окна, в каком состоянии само жилье, в каком состоянии подъезд – все это он может теперь рассказать покупателю, которому уже не придется ехать самому осматривать квартиру – значительную долю информации он может получить по телефону и обратившись на официальный сайт к фотографиям квартиры. Это удобно как покупателю – ему не нужно затрачивать время на выезды в квартиры, которые ему явно не подходят, так и продавцу – его не будут тревожить лишними визитами, которые все равно не закончатся продажей его квартиры.
