Сколько стоит моя квартира, или сам себе оценщик

В нашу риэлторскую компанию «ГородЪ» ежедневно обращаются граждане с просьбой помочь им продать квартиру или дом. Как впрочем, и в другие агентства недвижимости Орла. После красочного описания множества достоинств своего жилища и незначительных его недостатков наступает момент, когда наш риэлтор задает сакраментальный вопрос: а сколько же вы хотите получить денег? И в 90 случаях из 100 мы слышим ответ: да вот я не знаю, помогите оценить, я для этого к вам и обратился…

Не буду сейчас здесь говорить о том, что продавец в большинстве случаев, мягко говоря, лукавит. Наверняка он уже знает, сколько он хочет получить за свое самое дорогое имущество, и сколько по его расчетам может стоить его квартира в Орле. Здесь мы поговорим о том, как правильно оценить и какие факторы необходимо учесть при оценке своего недвижимого имущества.

Итак, начнем.

Факторы, влияющие на цену

Профессиональные оценщики, прошедшие специальное обучение и имеющие лицензию, дающую им право заниматься оценкой, знают много способов и методов оценки недвижимости — и квартир, и домов, и земли, и заводов, и т. д.…. Но их услуги стоят денег, а мы хотим обойтись своими силами. Поэтому для нас наиболее приемлем единственный метод — метод сравнительного анализа. Он заключается в том, что вы, изучив рынок жилья, находите несколько объектов, похожих на ваш, и узнаете, за какую сумму их продают.

Понятно, что такой способ крайне субъективен. Квартиры похожи? А чем? Давайте разберемся, что конкретно влияет на ценообразование.

Самое важное — месторасположение. Район, в котором расположена квартира, его престижность, близость к центру, расположение в самом районе.

Далее идет близость к транспорту. Ведь какая бы замечательная квартира ни была, но если от дома до остановки идти 15–20 минут — это очень сильно снизит её привлекательность для покупателя.

Следующий фактор ценообразования — площадь. Не зря все оценки недвижимости привязаны к стоимости 1 кв.м. И чем их больше, тем квартира дороже. Однако, 1-комнатные квартиры в пересчете на стоимость квадратного метра (при прочих равных) стоят дороже, чем многокомнатные. Это объясняется очень просто — чем меньше объект (и, в результате, дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он по карману.

Далее идет тип дома. Наилучшими являются новые, современные монолитные и кирпичные дома, «типовая панель» — похуже, затем идут пятиэтажные «хрущевки», а замыкают «рейтинг престижности» жилья 2–3 -этажные дома барачного типа, зачастую с частичными удобствами. Отдельную нишу занимают так называемые кирпичные дома «сталинского» типа с большими квартирами хорошей планировки, толстыми стенами, но, как правило, в плохом состоянии и с полуразрушенными коммуникациями. Тем не менее, зачастую покупатели отдают предпочтение им, а не панельной 9-этажке.

Следующий фактор — состояние квартиры. Есть квартиры, в которые можно сразу въезжать, и есть квартиры, в которые для приведения их в жилое состояние требуется вложить значительные деньги и время. Тяжелейший случай — так называемые «убитые» квартиры, бывшее жилище алкоголиков и прочих асоциальных граждан.

Ну, и последний фактор — статус квартиры. Он подразумевает, «чистая» это продажа, или «альтернативная» — последнее означает, что продавцу не нужны деньги, ему нужна другая квартира. Обычно сделка в этом случае затягивается, продавец или покупатель в итоге могут и вовсе отказаться от такого варианта. Поэтому «чистые» квартиры стоят немного дороже, чем такие же, но обремененные необходимостью искать альтернативу.

Поговорим о классах

Есть факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. В разных городах они бывают более или менее выражены. Богатый покупатель, для которого квартира является не просто жилищем, но и элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди небогатые считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры — все это в элитном сегменте повышает цену. В эконом- классе покупателям тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает, мягко говоря, недоумение.

Последний этаж. Для эконом-класса — это однозначный минус, многие покупатели просто отказываются даже смотреть такие квартиры (или требуют скидку в цене). Ведь возможны протечки кровли, перспективы проникновения в квартиру воров. Но в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли — тем больше света и воздуха.

А вот это вы зря

Рассмотрим такую ситуацию. К нам в риэлторскую компанию иногда обращаются продавцы квартир «хрущевского» типа, в которых был сделан эксклюзивный евроремонт с применением очень дорогих материалов, расположенных не в лучших районах города. Они просят достаточно большие деньги за свое имущество, но забывают об одном. Будь данное жилье новым и элитным — покупатели наверняка бы выложили требуемую сумму, а в данном случае квартиру приходится продавать по средней для данного района цене. Средства, вложенные в отделку, были потрачены зря.

Придется сделать скидку

Возможна такая ситуация. По всем расчетам и прикидкам квартира должна бы стоить столько то, но вдруг обнаруживается некий неожиданный фактор, который резко снижает цену. У нас в городе во многих домах на первых этажах имеются магазины, рестораны или офисы. И если работники этого магазина с утра пораньше с помощью какой-то матери начинают разгружать машину с товаром, а из кухни ресторана всегда пахнет приготавливаемой пищей или чем похуже — цена такой квартиры резко падает. Продавцы таких объектов пытаются скрыть подобные обстоятельства, но шила в мешке не утаишь, ведь при первом же показе это всё станет очевидным.

Торгуемся

Всем понятно, что цена на рынке определяется соглашением продавца и покупателя. Можно сколь угодно долго говорить, что «а вот в соседнем подъезде точно такую же квартиру в прошлом месяце продали за столько же» или «одна бабушка сказала, что в соседнем доме её соседка продала такую же квартиру за столько-то». Всё это не имеет никакого смысла, да и может быть неправдой. Ведь эти люди могут просто приврать, дабы показать свою «крутизну» и умение дорого продать. И если противоположная сторона не хочет платить запрашиваемую сумму, все рассуждения ни к чему не приведут. Классический пример подобных рассуждений мы все имели удовольствие наблюдать в начале этого года: при том, что вся Восточная Европа покупает российский газ по $450 за 1000 кубометров, Украина объявила, что «справедливой ценой» будет $201. Аргументация эта, как мы помним, никого не убедила.

Поэтому при обращении продавца в нашу компанию мы его спрашиваем: вы хотите квартиру продавать или продать? И если его желание квартиру продать — это адекватный человек с адекватной ценой, реально соответствующей сложившейся рыночной, а зачастую и чуть ниже. Если же цена неадекватна, изначально завышена-то эту квартиру можно продавать долго и упорно, но абсолютно безуспешно.

В этой связи вспомню старый анекдот. Рядом с остановкой сидит на скамеечке бабуля и торгует семечками. Подходит студент и говорит: «Почем стакан?» «100 рублей, милок!» «Бабушка, а почему так дорого? За углом по 10 рублей продают». «А мне столько надо».

Хочу обратить внимание нынешних продавцов на следующее. В период бурного роста, который предшествовал нынешнему кризису, появилась традиция выставлять цену «на вырост» — с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка. Однако сейчас ситуация меняется. Кризис на рынке длится уже по меньшей мере полгода, но до многих граждан это ещё не дошло — людям вообще часто свойственно «не понимать» то, что не в их интересах. Соответственно, появляются предложения по неадекватно высокой цене. Эти объекты, скорее всего, не будут проданы вообще. Если же собственнику все же нужно продать, то ему придется согласиться на радикальное снижение цены. В сегодняшних условиях никого не удивляет скидка в 30–50% — особенно если цена изначально была завышенной.

Удачи вам в продаже!

Риэлторская компания «ГородЪ»