Два входа для трех наследников. Вся правда о сделках с долевой собственностью

Квартирный вопрос, как известно, был и остается самым болезненным и в большой степени влияет на наше самочувствие, настроение, характер и отношения с окружающими. Есть собственные квадратные метры — чувствуешь себя полноценным человеком Нет — ты изгой, тяжелые мысли, бессонница и стресс гарантированы. Но иногда и собственность на жилое помещение может стать не источником радости и довольства, а вполне ощутимой причиной головной боли. Речь о так называемой долевой собственности — в такой «собственности» и расположиться комфортно не всегда получается, и продать её хлопотно. А уж если в наследство получено право на проживание в домике, в котором и так уже живут, тут без юриста не разобраться. Для того чтобы это «приданое» не превращалось в балласт, а работало на ваши интересы, нужны некоторые специальные знания.

Юрист агентства недвижимости «Перспектива» Дмитрий НАУМОВ любезно согласился ответить на вопросы по этой непростой теме и рассмотреть наиболее типичнее ситуации по сделкам с долевой собственностью.

— Для начала, Дмитрий, скажите, чем отличается совместная собственность от долевой?

— Долевая собственность — это вид общей собственности, при котором доли собственников определены. Совместная собственность — это общая собственность без определения долей. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

— А в каком случае появляется долевая собственность на недвижимость?

— Общая собственность, в том числе долевая, возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. В качестве примера возникновения долевой собственности на недвижимость можно рассматривать случай, когда на объект недвижимости, входящий в наследственную массу, претендуют несколько наследников по закону одной очереди. Это наиболее распространенный пример.

— Есть ли какие-то особенности в долевой собственности при наследовании? Как определяются доли?

— По закону наследники одной очереди получают равные доли, за исключением тех, кто наследует по праву представления. Доля наследника, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его потомкам и делится между ними поровну.

Если есть завещание, то наследники получают то имущество и в тех долях, которые указаны в завещании. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях. Это как раз типичные случаи возникновения долевой собственности.

— Если речь идет о доли жилой собственности, по-видимому, это может создать неудобства в случае, если наследники захотят продать свою долю, например?

— Определенное неудобство тут, конечно, есть, и оно для каждого из собственников заключается в том, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников. Такого соглашения не всегда получается достичь, и между собственниками часто возникают споры, которые удается разрешить только в судебном порядке. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляется по соглашению всех её участников. Для продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, необходимо участие всех собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правила преимущественного права покупки.

— Что это за правило?

— В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой продаваемой доли — по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он её продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

— А что делать, если правило преимущественного права покупки нарушено? Ведь такое, наверное, бывает не редко?

— Конечно, в реальной жизни все зависит от того, какие отношения складываются у участников долевой собственности. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует отметить, что правило преимущественного права покупки применяется только в случае возмездного отчуждения доли. Дарение доли может быть совершено без соблюдения вышеуказанных процедур.

— Может ли жилой дом на земле с двумя отдельными входами и участками земли стать предметом долевой собственности, и как продавать свою половину? Есть ли процедуры, по которым можно выйти из такой долевой собственности, и стать единоличным собственником своей половины?

— Если такой жилой дом находится в долевой собственности, каждый из её участников может продать свою долю с соблюдением вышеописанных правил. Однако следует также отметить, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если, конечно, её возможно выделить в натуре (кстати, наличие отдельного входа или возможность его оборудования — одно из важнейших условий выдела доли в праве собственности на объект недвижимости). Если выдел доли произведен, выделяющийся собственник получит в собственность отдельный объект недвижимости и сможет владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению: вселиться, продать, подарить и так далее.

— А что делать, если отношения у сособственников квартиры не слишком хорошие, и владелец другой доли не хочет выкупать то, что вы собираетесь продать, но и отказывается заверять свой отказ нотариально, тормозя вашу сделку (продажу доли жилья)?

— Как я уже говорил, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом остальные стороны не обязательно должны отказаться от её приобретения, достаточно будет факта неприобретения ими доли в праве собственности на объект недвижимости в течение месяца. Для нотариального оформления этой процедуры достаточно участия собственника, желающего продать свою долю. Нотариус просто направляет остальным собственникам извещение о предстоящей продаже, и отсутствие их ответа в течение месяца дает собственнику доли право продать её любому лицу.

— В каком случае владелец доли вправе требовать выплаты компенсации для себя?

— Такая ситуация может возникнуть, когда выделение доли в натуре не допускается законом или невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. В этом случае выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. С его согласия, конечно. А вот в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена или владелец доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

— Как определить «границы» собственности в реальных условиях? Как можно разрешить возникающую трудную ситуацию, например, такую: двухкомнатная квартира, три собственника и не проживавший ранее хочет вселиться. Такое ведь возможно в результате того же наследования доли жилой площади?

— Здесь мы опять встречаемся с непростой ситуацией, когда владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, нужно осуществлять с учетом соглашения всех участников. Если согласие не достигнуто, порядок пользования установит суд. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого — вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

— В каких случаях можно и нужно составлять соглашение о порядке пользования квартирой? Как должен выглядеть такой документ? Заверяется ли он нотариально? Как на практике это выполняется?

— На практике такое соглашение (о порядке пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности) чаще всего носит устный характер. Собственники просто пользуются имуществом так, как договорились. В отсутствие спора о порядке пользования письменный документ, определяющий такой порядок, просто никому не нужен. А при наличии спора стороны, как правило, не приходят к согласию, значит, порядок пользования устанавливается через суд.

Но если у собственников есть желание оформить письменный документ, в котором прописан порядок пользования имуществом, они могут это сделать, а также по желанию заверить его нотариально. В случае нарушения условий такого документа, собственник, право которого нарушено, может обратиться в суд за защитой своих прав.