Портал недвижимости в Орле
440 объектов в базе

Наши клиенты достойны лучшего!

Мы оправдываем оказанное нам доверие!

Тип недвижимости




м2





м2




м2




м2




м2




м2

16 Июня 2011

Ипотека в Орле. Как купить квартиру


Большинство сделок, проходящих в нашем агентстве недвижимости, проходят с использованием кредитных средств. Что поделать, купить квартиру в Орле - не такое уж и дешевое удовольствие. Поговорим о некоторых нюансах ипотечных сделок.

Итак, у вас имеется некоторая денежная сумма, стабильная, хорошо оплачиваемая работа и желание иметь жилье. Что делать? Первое, что приходит на ум - искать квартиру. Но это неправильно. Подобную ошибку допускает большинство покупателей недвижимости. Начать надо с похода в банк для решения вопроса о возможности предоставления вам кредита.

* Случай из практики. Клиент пришел к нам и сообщил о своем желании купить квартиру. Про кредит уведомил, но о том, что он уже одобрен, умолчал. Квартиру мы ему подобрали, хозяин не возражал против ее продажи через ипотеку. Клиент отправился в банк, а там ему через 2 недели рассмотрения отказали без объяснения причин. В другом банке также последовал отказ. Причину мы выяснили. Оказывается, у него была плохая кредитная история - наш клиент серьезно задержал выплату очередного платежа в одном из банков. В результате практически во всех банках последовал отказ в кредитовании.

Допустим, после вашего общения с банком и предоставления всех необходимых документов, одобрение кредита получено. Вот теперь можно заниматься поиском квартиры. Как правило, такое одобрение действует в течение 3 месяцев, так что времени достаточно. Но и затягивать с выбором не стоит, ибо по истечении указанного срока всякое может произойти.


* Случай из практики. Клиент получил одобрение на получение кредита в банке. Однако в течение 3 месяцев так и не смог остановить свой выбор на какой-то конкретной квартире. А за прошедшее время у него изменилась ситуация на работе, ему снизили "белую" зарплату, и теща, выступавшая созаемщиком, вышла на пенсию. В результате необходимую ему сумму получить теперь стало невозможно.


Тем не менее, квартиру подобрали, кредит одобрен. Начинаем подготовку к сделке. Для банка готовится целый пакет документом, производится рыночная оценка квартиры. И самое важно - готовится проект договора купли-продажи выбранной квартиры в Орле. Требование Орловского СБ таково: стороны подписывают единственный экземпляр договора купли-продажи квартиры и предоставляют его в банк. Без подачи документов на государственную регистрацию. Банк в течение недели рассматривает все документы и принимает окончательное решение о предоставлении кредита.

* Случай из практики. Клиент получил предварительное одобрение банка на кредит, выбрал квартиру. Был подготовлен пакет документов и сдан на рассмотрение в кредитный комитет. Через неделю мы получили ответ: необходимо предоставить свидетельство о регистрации права собственности. Дело в том, что квартира была приватизирована в 1994 году, а в то время право собственности не регистрировалось. Для совершения сделки это свидетельство не требуется, но банк его захотел видеть, что абсолютно незаконно. Регистрация права длится 1 месяц. Продавца такая отсрочка никак не устраивала. Сделка развалилась.

Наконец, все документы сданы, сделка одобрена банком. Вернемся к так называемому, предварительному договору купли-продажи. Он готовится заранее, в единственном экземпляре. НО! В нем отсутствуют реквизиты кредитного договора, который заключает покупатель с банком. Эти данные вбиваются в основной договор купли-продажи, без них договор не зарегистрируют в УФРС. А кредитный договор банк выдает покупателю в день сделки. Соответственно, основной договор будет от другого числа, с внесенными датой и номером кредитного договора. И законность предварительного договора весьма сомнительна.

* Пояснение. Некоторые продавцы отказываются подписывать предварительный договор. Или требуют, чтобы в шапке так и было написано - предварительный договор. Нам самим непонятно, для чего такой договор требуют в наших орловских банках. В других регионах такой договор спокойно именуют предварительным и подписывают. У нас же это недопустимо. Почему? Вопрос к юристам Орловского отделения СБ РФ. Нам ответили, что таков порядок их работы. Что сказать... А и нечего, если деньги нужны.

После подписания (или во время оного) предварительного договора покупатель передает продавцу некую сумму, составляющую не менее 20% от суммы сделки. Это основное условие кредитования, и здесь ни у кого вопросов не возникает. Продавец пишет расписку, копия которой предоставляется в банк для подтверждения осуществления первоначального платежа. Затем банк готовит кредитный договор, закладную, которые вместе с остальными документами и основным договором купли-продажи сдаются на регистрацию в УФРС. Процесс регистрации длится 5 дней.

Через 5 дней стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права, где указано обременение на квартиру - ипотека в силу закона. В этот же день стороны сразу идут в банк, где продавец благополучно получает оставшуюся денежную сумму. Всё, сделка закончена.

Казалось бы,  описанное здесь не так уж и сложно осуществить. Однако, не всё так просто. Стороны сделки, встретившись второй раз в жизни, вряд ли склонны полностью доверять друг другу. Банковская система нашей страны также имеет подпорченную репутацию. Отсюда у продавца возникает вопрос - а где гарантии того, что банк выплатит мне оставшиеся деньги? Как ответить на этот вопрос?

Вот со всеми этими проблемами и работают риэлторы, всеми доступными способами решая возникающие вопросы и убеждая клиентов в добропорядочности намерений. В этом и заключается основная потребность клиентов в нас, риэлторах. А как иначе? Мы служим этаким связующим звеном между продавцом, покупателем и банком. И поверьте, работа эта весьма и весьма непростая, как может показаться несведущему человеку.
Титва Н.В., юрист агентства недвижимости "ГородЪ"

Наверх