Как оценить стоимость квартиры? Давайте разберемся в хитросплетениях

Квартира – это самое дорогостоящее имущество для большинства жителей России. В условиях постоянно растущих цен на недвижимость многие владельцы задаются вопросом, сколько стоит их жилье. Определить стоимость квадратных метров можно как самостоятельно, так и прибегнув к помощи специализированных агентств.

Основные особенности оценки

Независимо от того, проводит ли владелец самостоятельную оценку стоимости квартиры или обратился к специалистам, при проведении анализа всегда учитываются следующие факторы:

• Привлекательность объекта в условиях рынка. Первостепенным показателем цены жилья послужит его удачное расположение: для сегмента бизнес-класса приоритетной остается удаленность от центра города, для элитной недвижимости определяющим показателем станет нахождение в престижном районе.
• Потенциальный рост цен. Для определения рентабельности недвижимости немаловажным аспектом является возможность роста стоимости объекта. Этот показатель зависит от того, насколько востребовано жилье в конкретном районе и какие возможности развития он предусматривает.
• Инфраструктура. Наличие поблизости государственных учреждений образования и здравоохранения, а также крупных гипермаркетов, торговых и развлекательных центров – важный показатель ценообразования.
• Средняя стоимость аналогичной недвижимости. Специалисты по оценке недвижимости уделяют аналитике большое внимание, поскольку так можно установить оптимальную цену квартиры, которая устроит и продавца и покупателя. Самостоятельно определить среднюю стоимость можно, ознакомившись с предложениями, опубликованными в газетах и интернете.

Проводя анализ рынка жилья, необходимо изучить как можно большее количество предложений, чтобы составить наиболее полную картину о существующих предложениях. Стоит также учесть, что указанные в объявлениях цены не редко не отражают реальной картины: многие продавцы завышают стоимость для возможности проведения торгов, некоторые напротив демпингуют, или занижают, стоимость для привлечения клиентов и ускорения продажи.

Наконец, определяющими факторами оценки недвижимости станут такие показатели, как:

• Техническое состояние дома
• Расположение квартиры в доме
• Состояние помещения
• Площадь жилья и планировка
• Юридическая чистота недвижимости
• Уровень безопасности (наличие охраняемой территории и парковки, домофона и консьержа)

Обзор предложений на рынке

Современный рынок жилья располагает большим количеством предложений от различных компаний, которые предлагают услуги по оценке стоимости недвижимости. Специалистами в данной сфере стоит считать риэлторов и лицензированных оценщиков.

К услугам профессионалов необходимо прибегнуть в случае продажи, покупки или оформления ипотеки, поскольку только оценочные компании могут выдать официальное заключение в виде отчета.

В своей работе риэлторы используют обширную базу жилья, благодаря чему проводят более точную и грамотную аналитику. Но только профессиональный оценщик максимально компетентен в вопросах развития рынка, роста цен и уровня спроса, согласно чему может определить оптимальную стоимость квадратного метра жилья.

Профессиональный оценщик использует в своей работе три основных метода:

• Доходный. Определение окупаемости вложенного в недвижимость капитала за определенный период.
• Затратный. Определение средств, необходимых для реорганизации или восстановления недвижимости с учетом амортизации.
• Сравнительный. Данный метод был описан выше и основан на сравнении данного вида жилья с аналогами, представленными на рынке.

При определении стоимости квартиры профессионалы также используют данные БТИ. Справка бюро технической инвентаризации необходима для определения налоговых сборов. Особенность данной справки в том, что БТИ не использует рыночную информацию при формировании данных.

Преимущества и недостатки

Услуга профессиональной оценки стоимости квартир обладает как преимуществами, так и недостатками. К преимуществам следует отнести высокую точность экспертного заключения, поскольку компетентный специалист, обладающий достаточным опытом, способен разобраться в нюансах аналитики гораздо лучше, чем неопытный в данной сфере продавец.

Однако у экспертной оценки стоимости жилья есть и свои недостатки, большинство из которых довольно субъективны. Например, оценщик формирует стоимость исходя из расположения дома (данный фактор составляет до 50% цены). Это невыгодно в условиях, когда квартира находится в идеальном состоянии, и в ее ремонт вложены немалые средства, но при этом она расположена в отдаленном районе.

К субъективным недостаткам с точки зрения продавца можно отнести большинство постоянных и условно-постоянных факторов, то есть тех, которые владелец квартиры не может изменить:

• Конструктивные особенности дома
• Высота потолков
• Материалы стен
• Этажность
• Ориентация квартиры
• Вид из окон
• Наличие лифта, балкона или лоджии
• Окружение дома

Эти параметры с профессиональной точки зрения могут послужить поводом для снижения цены. Однако профессиональная оценка квартир по-прежнему остается обязательным условием купли-продажи, и провести экспертизу достоверно под силу только специалисту.