Недвижимость в Орле. Часть 25. Как проверить дееспособность продавца квартиры

Ответ очевиден: подобный «статус» дает этим гражданам возможность впоследствии оспорить сделку по купле-продаже недвижимости в суде.

Статьи 171, 176 и 177 Гражданского кодекса РФ содержат ряд оснований признания сделки недействительной, вследствие совершения ее гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности либо неспособным понимать значение своих действий или руководить ими.

При этом официального решения суда, признающего гражданина недееспособным, может и не быть. Достаточно врачебного диагноза, подтверждающего «неспособность человеком понимать значение своих действий или руководить ими». Все перечисленные основания относятся, как правило, к состоянию психического здоровья гражданина или злоупотреблению гражданином наркотическими средствами или спиртными напитками. А с 1 марта 2013 года ограничено дееспособными могут быть признаны и лица, которые ставят свою семью в тяжелое материальное положение вследствие пристрастия к азартным играм.

На первый взгляд, в признании сделки с недееспособным гражданином недействительной нет ничего страшного. Стороны возвращаются в первоначальное состояние: продавцу – квартира в Орле, покупателю – деньги. Но беда в том, что денег к моменту обращения в суд у продавца уже нет, и суд в таких случаях постановляет: квартиру вернуть сейчас, а деньги за нее истец вернет ответчику в силу своих возможностей. Понятно, что процесс этот может растянуться на много-много лет...

В сделках по купле-продаже недвижимости часто участвуют множество людей – например, при сложных «цепочках», разъездах коммуналок. Достаточно одному из участников оказаться из числа тех, кто «неспособен понимать значение своих действий» и сделка срывается у всех.

А еще существует достаточное количество адвокатских и юридических фирм, которые охотно раскручивают дела по оспариванию сделок. Иногда с единственной целью – предложить «мировое соглашение» на определенных финансовых условиях». Так что – даже если участвовавший в сделке недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин и в мыслях не имел устроить мошенничество, наверняка найдутся «добрые люди», которые подскажут ему, как в такой ситуации можно просто и без особых хлопот заработать.

Очень интересен вопрос о том, как часто подобные сделки встречаются именно на рынке недвижимости. Понятно, что никакой официальной статистики на этот счет нет.
Подобные ситуации возникают нечасто, но они все-таки есть! Ежегодно в России недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами.

У наших клиентов судебных тяжб нет, потому что на каждую сделку мы просим всех продавцов, вместе с остальными документами, представить и справки, подтверждающие их дееспособность. Исключения не делаются даже для обладателей водительских прав и охотничьих удостоверений, несмотря на то, что получение данных документов предполагает вменяемость гражданина.

Но даже сам факт наличия справок из ПНД и НД ещё не стопроцентная гарантия дееспособности продавца. Во-первых, надо быть уверенным в подлинности этих документов. А во-вторых, полезно обратить внимание на срок постоянной регистрации продавца по последнему месту жительства. Если он небольшой, то следует обратиться в ПНД и НД по прежнему месту жительства – не исключено, что интересующие нас данные есть там.

Теперь представим себе, что человек, состоящий на учете в вышеуказанных учреждениях здравоохранения, имеет квартиру и хочет ее продать. Возможно ли это?

С одной стороны, дееспособности такой человек не лишен – на этот счет должно быть решение суда. Так что продавать квартиру он вполне может. С другой – учет в НД или ПНД имеется, так что своим клиентам приобретать такую квартиру мы не рекомендуем.

Зачастую, многие пациенты ПНД  не спешат сниматься с учета, даже если они полностью здоровы, так как получают соответствующие пенсии по инвалидности. При необходимости проведения сделки по купле-продаже недвижимости они могут официально сняться с учета,  соответствующая процедура законом предусмотрена. В любом случае, мы всегда  информируем потенциальных покупателей о возникшей сложности, связанной с объектом, и предоставляем им возможность принять самостоятельное решение о покупке или отказе от неё.

Наши сограждане недостаточно информированы о мошенничестве с недвижимостью, именно поэтому они рискуют самостоятельно решать свои жилищные проблемы.. Но с каждым годом, рынок недвижимости становится все более и более сложным, меняется пакет документов, появляются новые кредитные программы, совершенствуется система налогообложения, увеличивается количество государственных субсидий. Сейчас люди стали понимать, что сотрудничество с профессиональным риэлтором не просто желательно, а абсолютно необходимо.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.

В. Коробкин, заместитель генерального директора РК «ГородЪ»