Снять квартиру в Орле без проблем. Часть 4

Прежде, чем подписать договор найма квартиры в Орле, внимательно ознакомьтесь с ним и учтите некоторые наши дальнейшие пояснения.

   Обязательно должны быть указаны полностью ФИО, паспортные данные, место жительства и т. д.

   Рекомендуем сторонам договора внимательно проверить паспорта друг друга - ничего личного, простая дань определенному порядку действий. Квартиранту необходимо проверить полномочия лица, у которого вы собираетесь снять квартиру в Орле. Ведь по закону только собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением. То есть все другие, даже если они «прописаны» в квартире, не вправе сдавать вам жилье и не могут заключать с вами договор.
   Проверьте документы, подтверждающие право собственности гражданина, объявившего себя собственником. Сравните его паспортные данные с данными, указанными в свидетельстве о праве собственности. Однако возможна ситуация, когда собственник разрешил третьим лицам сдать свою квартиру и подкрепил свое разрешение нотариально удостоверенной доверенностью. В этом случае заключить договор можно.

   Возможна ситуация, что собственников жилья несколько, и квартира в Орле является общей долевой собственностью. В этом случае договор необходимо заключать со всеми совладельцами, дабы не возникло ситуации, когда вы заключили договор с одним из собственников, а потом неожиданно появляется второй, который об аренде жилья слышит впервые и собирается сам здесь жить. Он вправе предъявить претензии и выселить нерадивого жильца. И закон в этом случае будет на его стороне - договор составлен неправильно, ущемляет его права. Это, кстати, одна из уловок мошенников, сдающих жилье.

   В договоре необходимо указать точное местонахождение сдаваемого недвижимого имущества, общую площадь, инвентарный номер объекта, количество комнат, этажность дома и т.д. Эти данные должны полностью совпадать с информацией из технического (кадастрового) паспорта на квартиру.

   Если квартира сдается с мебелью, об этом необходимо упомянуть в договоре. В акте приема-передачи обязательно нужно уточнить перечень передаваемого движимого имущества. Опись или акт приема-передачи квартиры необходим нанимателю для того, чтобы в будущем избежать необоснованных упреков со стороны владельца квартиры. Чем подробнее в этом акте будет описаны предметы интерьера и бытовая техника, тем лучше для обеих сторон.
   С этим документом хозяину квартиры легко можно будет доказать, что она на самом деле сдавалась с конкретной мебелью, что помещение не было разрушено, а стены и пол не обшарпаны. Именно этот документ послужит доказательством того, что определенное лицо снимало у вас квартиру и несет ответственность за сохранность имущества, переданного ему в пользование. А доказательством того, что квартира была в безупречном состоянии, с ремонтом, с мебелью, холодильником, плитой, кухонным гарнитуром и пр., станет акт приема-передачи. Отсутствие расписки докажет, что квартирант не платил за определенный месяц. Так что не ленитесь, составляйте необходимые документы.

   В договоре необходимо обязательно указать:

- точную денежную сумму, которую арендатор обязуется платить. Если в договоре будет указана меньшая сумма, чем та, которая платится на самом деле, то при неоплате взыскать по суду можно только ту, что указана в договоре;
- каким образом будет вноситься арендная плата (хозяин будет сам приезжать за деньгами, арендатор будет передавать ему сумму в другом месте, а, возможно, и на расчестный счет);
- ответственность (досудебную и судебную) за просрочку платежа;
- условия освобождения от ответственности за просрочку и т. д.

   Документом, подтверждающим факт передачи денег за аренду квартиры, является расписка в получении денежных сумм. Пишется она в произвольной форме, но в обязательном порядке в ней должно быть указано, что:

- собственник квартиры берет деньги в счет оплаты по договору найма (аренды), предметом которого является конкретная квартира,
- хозяин получил деньги за определенный месяц (квартал, год), указать сумму денежных средств цифрой и прописью, дата составления и подпись собственника квартиры.

   Отдельным пунктом в договоре рекомендуется оговорить расходы на коммунальные платежи. Ибо если этого не сделать, то в соответствии со статьей 678 ГК РФ "Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи". По закону обязанность содержать свое имущество лежит на собственнике. Однако по практике хозяин квартиры оплату за ЖКУ перкладывает на квартиранта, справедливо полагая, что именно он пользуется светом, газом, водой в арендуемой квартире. Рекомендуем этот пункт особо прописать в договоре. Помните, что если возникнет задолженность по оплате за коммунальные услуги, то привлекаться к ответственности будет собственник, и переложить проблемы на плечи квартиросъемщика не получится.

   Обязательным условием действительности договора является его срочность. То есть он заключается на определенный срок. Как следует из ст. 683 ГК РФ, срок этот не должен превышать пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

   Лучше, если в договоре будет указан конкретный срок, на который сдается жилье. Это на тот случай, чтобы хозяин квартиры не «попросил» вас освободить жилье раньше, чем закончится действие договора.

   Допустим, хозяин квартиры и квартирант заключили договор найма сроком на 2 года. А спустя несколько месяцев приходит собственник и объявляет, что готовит квартиру к продаже, и необходимо освободить жилье.

   Вот тут и пригодится договор аренды, в котором четко указан определенный срок – 2 года. В этой ситуации собственник не вправе выселить постояльца раньше этого времени.

   Кроме того, в соответствии со ст. 684 ГК РФ "не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор". Так что прав у нанимателя квартиры достаточно, чтобы не спешить освобождать снятое жилье.

   В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартира будет продана, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем. И он будет обязан дождаться окончания срока действия договора, и только потом может предъявить вам требование о выселении.

   Исключение составляют случаи, когда арендодатель требует вашего выселения в связи с досрочным расторжением договора.

   Следует знать, что наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом наймодателя за 3 месяца. А вот если наймодатель захочет расторгнуть договор, то тут уже действуют другие правила. Как сказано в ст. 687 ГК РФ, наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде, если:

- наниматель не платит за жилое помещение более чем за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (1 год и менее) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- наниматель допускает порчу или разрушение квартиры.

   Внимание! При заключении договора найма (аренды) жилого помещения на срок 1 год и более его обязательно нужно зарегистрировать в УФРС вашего региона.

   И последний совет, который особенно касается тех, кто заключает договор на неопределенный срок. Если наниматель решил расторгнуть договор и съехать, то нужно не полениться и составить соглашение о расторжении договора, к которому приложить акт возвращаемого имущества. Этот документ послужит доказательством того, что правоотношения сторон прекратились, и никто никому ничего не должен: за арендатором нет долгов по оплате, он вернул имущество в целости и сохранности, а арендодатель более не обязан платить НДФЛ с аренды.

   Человек сдает квартиру. А значит, по закону должен платить налог. Получение денег за сдачу жилья расценивается в России как получение дохода. А как прописано в Налоговом кодексе – с доходов необходимо платить налог (НДФЛ).

   Все граждане, сдающие квартиру на возмездной основе, обязаны платить НДФЛ. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода, но если лицо, сдающее квартиру, не является налоговым резидентом (не являтся гражданином России), то для него ставка налога составляет 30%.

   Риэлторская компания ГородЪ  http://www.gorodorel1.ru/