Земля и право.

Любой дом, построенный по любому проекту, будет стоять на земле, а не парить в воздухе. Значит, собираясь строить дом, надо танцевать от печки, то есть от земельного участка. Что такое земельный участок? Если остров – это часть земли, окруженная водой, то земельный участок – это часть земли, окруженная соседями. А кроме того – объект недвижимости, который может быть предметом гражданского оборота.
Из истории вопроса

Земельное право – самое старое право на свете, но в сегодняшней России это право самое «молодое».

В царской России право частной собственности на землю было краеугольным камнем экономики, имелась серьезная законодательная база, большая судебная практика. В 1917 году земля переходит в собственность государства. Вырастает несколько поколений, для которых понятие земли в собственности – сюжет исторического романа.

И вот грянул 1991 год. Развалился Советский Союз и родилось суверенное государство Россия. В том же году появился знаковый документ – Земельный кодекс 1991 года. Очень социалистический, прогосударственный, но все же допускающий, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на землю. Никаких механизмов получения земли в собственность кодекс не содержал. Эти механизмы, часто противоречащие друг другу, появились в многочисленных Указах, Законах и подзаконных актах, которые были изданы в период с 1991 по 1994 год. Эти же законы фактически отменили сам кодекс, потому что к 1993 году от него осталось меньше половины действующих статей. Правовой разнобой продолжался почти десять лет.

В 1994 году появляется Гражданский Кодекс РФ, в котором есть глава № 17 «Право собственности и другие вещные права на землю». Но вот беда – эта глава не действовала до нового земельного кодекса, который был принят только 30 октября 2001 года.

Именно с этого момента можно говорить о появлении в России нормального земельного права.

Если у Вас уже есть земельный участок

В документах на право владения участком обязательно указан вид права. Это может быть:
1) право собственности,
2) право постоянного (бессрочного) пользования,
3) право пожизненного наследуемого владения,
4) аренда.

Право собственности – это ваше право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом без согласия каких бы то ни было третьих лиц (кроме супруги/супруга).

Участок на праве собственности у вас мог возникнуть
– по приватизации, то есть, вы имели его еще при советской власти, а потом оформили в собственность;
– в результате гражданско-правовой сделки: купли-продажи, мены или дарения;
– по наследству.

Земельные участки всегда являются чьей-то собственностью:
A. собственностью частных лиц (физических или юридических);
B. собственностью государства – Российской Федерации;
C. собственностью субъекта Российской Федерации (области, края, республики);
D. собственностью муниципального образования (города, поселка, сельского округа).

Находясь в собственности последних трех субъектов (B, C, D), земельный участок может находиться в вашем владении на разных правах:
– на праве постоянного (бессрочного) пользования,
– на праве пожизненного наследуемого владения,
– на праве аренды.

Все эти три права предполагают возможность пользования и владения, но не распоряжения, т.е. передать кому-либо эти права, не привлекая собственника (субъекты B, C, D) вы не сможете. Для строительства дома вам тоже будет необходимо согласие собственника.

Право постоянного (бессрочного) пользования – это право владеть и пользоваться земельным участком. Продавать, дарить, оставлять в наследство или закладывать такие участки нельзя. Это право могло возникнуть у вас в период со времен советской власти и до 30.10.2001 года. Владельцы участков на этом праве до 01.01.2006г. должны были определиться и выбрать один из двух вариантов:
• бесплатное оформление участка в собственность,
• оформление участка в аренду.

При этом те из владельцев, которые до указанной даты так и не определились, автоматически перешли в разряд арендаторов, которым местные власти в самом ближайшем времени станут рассылать счета на оплату аренды. Те, кому за аренду платить не захочется, будут вынуждены либо расстаться с участком, либо выкупить его за деньги.

Право пожизненного наследуемого владения – это право владеть и пользоваться земельным участком. Продавать, дарить или закладывать такие участки нельзя. Можно только оставить в наследство. Это право – реликт советской власти, который было решено оставить для тех, у кого оно есть.

Если вы владеете участком на таком праве, то можете оставить все как есть, или в любой удобный для вас момент можете изменить его на собственность или аренду.

Аренда – это право владеть и пользоваться участком так, как это записано в договоре аренды земли. При этом вы обязаны платить за аренду в размере и в срок, установленные договором. Неуплата позволяет собственнику расторгнуть договор и попросить вас освободить участок.

Если вы хотите строить дом на участке, который арендуете, то сделать это можно только при наличии у вас письменного согласия арендодателя-собственника. В противном случае, это будет незаконное строительство (самовольная постройка), а построенный дом достанется собственнику земли.

Внимательно изучите имеющиеся у вас документы на землю, чтобы понять – собственник вы или только владелец.

Чтобы строить дом, лучше быть собственником участка. Владельцу же можно посоветовать потратить некоторое количество времени и денег на оформление участка в собственность, чтобы потом не потратить больше, пытаясь договориться с собственником-государством.

Если Вы собираетесь купить участок

Собираясь приобрести землю под строительство дома своей мечты, не надо поддаваться впечатлению от самого участка. Место может быть восхитительным, дорога – короткой, участок – в отличном состоянии. Ваши близкие (жена/муж, дети/внуки, свекровь/теща) будут в восторге. Они будут строить планы о том, как славно здесь отдыхать или жить. Не поддавайтесь эмоциональному ажиотажу. Пока история участка не станет вам такой же хорошо известной и понятной, как собственная жизнь, не производите никаких юридически значимых действий и не платите никому никаких денег.

Прежде чем вносить задатки, авансы и заключать любые договоры (даже предварительные), необходимо попросить у лица, продающего участок, показать вам определенный набор документов:

1. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого у продающего возникло право собственности на этот участок. Это может быть: договор купли продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органа власти, справка о выплаченном пае и т.д.;

2. Свидетельство о государственной регистрации права. Если вместо такого свидетельства вам показывают какое-то другое, то лицо, продающее участок, не готово к сделке, и вам придется ждать, пока продавец переоформит документы. Сроки везде разные, но никогда не меньше месяца.

3. Выписка из государственного земельного кадастра. Для совершения сделки вам достаточно трех листов (формы В.1 – В.3), но для спокойствия собственной души надо требовать шесть листов (формы В.1 – В.6). В этих листах очень много полезной информации о соседях, обременениях участка, ограничениях по строительству и т.п. Если у лица, продающего участок, нет выписки из кадастра, то сделка невозможна.

И в Свидетельстве о государственной регистрации права, и в Правоустанавливающем документе, и в Выписке из государственного земельного кадастра должно быть указано, к какой из категорий земель относится интересующий вас участок. Словосочетание «категория земель» может быть заменено другим «целевое назначение».

Для строительства дома самая лучшая категория земель – земли поселений. На таком участке можно ставить дом, в котором вы сможете быть прописаны (зарегистрированы по месту постоянного проживания). Во всех остальных случаях «прописки» не будет, ваш дом будет иметь статус дачи.

Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то порядок проведения сделки должен включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве. По закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъект Российской Федерации (область, край, республика) обладает преимущественным правом по приобретению таких участков земли.

Лицо , продающее такой участок, обязано до сделки в письменном виде предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок. У субъекта РФ со дня получения такого предложения есть один месяц для принятия решения. Субъект РФ может ответить согласием, тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить, что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной.

Во всех остальных случаях субъект РФ может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Это означает, что субъект РФ обратится в суд со следующим исковым заявлением: «В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка» Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.

Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд) требовать с продавца вернуть выплаченные ему деньги. Суд, конечно, обяжет его вернуть вам деньги. Но будете ли вы этим полностью удовлетворены? Если у продавца нет накоплений или другого имущества, то возвращать деньги он станет из своей зарплаты или пенсии маленькими-маленькими кусочками. А если он безработный?

Земли особого назначения

Если выбранный вами участок относится к землям особо охраняемых территорий, то очень велик риск, что строиться на этих землях или совсем нельзя, или строительство связано с колоссальными ограничениями. То же самое относится к землям лесного и водного фонда.

На участках, отнесенных к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, предназначенных для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, вы сами вряд ли захотите строить дом.

Во избежание каких-либо недоразумений данные, которые вам предоставит лицо, продающее земельный участок, можно получить независимо от него в соответствующих государственных органах.

В территориальном управлении Федеральной Регистрационной Службы вы можете проверить, кому принадлежит участок, и нет ли на нем обременений в виде залога или аренды, а также претензий третьих лиц.

В территориальном подразделении Государственного земельного кадастра вы сможете, если вам известен кадастровый номер (а он должен быть в Свидетельстве), узнать и о категории земель, и о разрешенном использовании, и об ограничениях по строительству.

Конечно, независимая проверка занимает время, а также влечет за собой расходы, но скупой платит дважды.