Портал недвижимости в Орле
772 объекта в базе

Наши клиенты достойны лучшего!

Мы оправдываем оказанное нам доверие!

Тип недвижимости




м2





м2




м2




м2




м2




м2

16 Марта 2013

Беседы о недвижимости. Часть 8. Сделки с участием несовершеннолетних

Сделки с участием несовершеннолетних детей


Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние дети, относятся к наиболее сложным операциям на рынке недвижимости.

Согласно российскому законодательству, ребенок обладает теми же жилищными  и имущественными правами, что и взрослый гражданин. Он может получать недвижимость в Орле в наследство или в дар, участвовать в приватизации. Является ребенок собственником жилья или только зарегистрирован в квартире, в любом случае нарушение его прав при продаже недвижимости неизбежно повлечет за собой негативные последствия.

Как же осуществить сделку купли-продажи, чтобы не нарушить права несовершеннолетнего?

Если одним из собственников недвижимости является ребенок, то первым шагом в продаже этого жилья должен стать визит в органы опеки и попечительства. Продавец должен оформить заявление с просьбой разрешить проведение сделки и предоставить исчерпывающую информацию обо всех объектах недвижимости, участвующих в ней, документально подтверждая, что интересы несовершеннолетнего собственника не ущемлены. Официальный ответ органы опеки должны дать в течение 15 календарных дней, но далеко не всегда разрешение будет получено. Четких критериев для оценки возможной операции с недвижимостью нет, и, как правило, органы опеки требуют предоставить несовершеннолетнему равноценное или лучшее жильё,  либо выплатить сумму, равную его стоимости и обеспечить совместное проживание ребенка с одним из родителей.
За разрешением на продажу жилья с несовершеннолетним собственником должны явиться оба родителя. Если же один из них по объективным причинам не может сделать этого, то необходимо представить его письменное разрешение на осуществление сделки с недвижимостью, заверенное у нотариуса. Оно не требуется только при лишении  одного из родителей родительских прав, признании его судом пропавшим без вести или смерти.

Часто на средства от проданной квартиры приобретается другое жилье. В таких случаях органы опеки требуют одновременного проведения сделок по продаже старой и приобретению новой недвижимости. Мотивировкой служит то, что несовершеннолетний не может быть выселен на улицу, а  должен быть сразу обеспечен жилплощадью.

По той же причине органы опеки запрещают продажу  недвижимости на вторичном рынке для покупки жилья с помощью долевого участия в строительстве.

Получение разрешения органов опеки на продажу или мену жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже тогда, когда несовершеннолетний на момент сделки не проживает в данной квартире, ведь она при этом не перестает быть его собственностью.

Создает немало трудностей и расторжение брака, за которым следует раздел совместного имущества. Возможна ли выписка с жилплощади несовершеннолетнего и последующая продажа квартиры, владелец которой – один из родителей?

Действующее законодательство дает право супругу на выписку из принадлежащей ему на праве собственности недвижимости любых членов бывшей семьи, кроме детей. До14 лет ребенок имеет право жить с одним из родителей или с опекуном, и если съезжающий бывший супруг не владеет собственной недвижимостью, то ребенок после развода останется жить в прежней квартире.

Сделка с недвижимостью, где были нарушены права детей, может быть признана судом недействительной, причем, это касается не только тех квартир, где несовершеннолетние являются собственниками, но и тех, где дети просто прописаны.

Даже если ребенок был только зарегистрирован в продаваемой квартире, то для проведения сделки купли-продажи органы опеки потребуют сразу же прописать его в новом жилье. А паспортный стол просто не выпишет ребенка без соответствующего документа из органов опеки и попечительства.

Чтобы получить разрешение на продажу или мену жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, необходимо представить следующие документы:

  • заявление, подписанное обоими родителями;
  • нотариально заверенное разрешение или свидетельство о смерти, решение суда о признании пропавшим без вести (если один из родителей не может присутствовать лично);
  • согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет);
  • выписку из лицевого счета (обязательно подлинник);
  • оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке;
  • справки БТИ с указанием стоимости жилья;
  • кадастровый (поэтажный) план жилья;
  • справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на данное жилье.

Зачастую органы опеки могут потребовать и дополнительные документы, например, справку об отсутствии  задолженности по коммунальным платежам за квартиру, о техническом состоянии жилья и ряд других.

Комиссия органов опеки рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и, зачастую, может пойти на уступки, если посчитает, что сделка заключается в интересах ребенка. Или же, напротив, предъявить дополнительные требования в случае возникновения сомнений в честности и адекватности родителей. При решении вопроса о согласовании сделки представители органов опеки руководствуются, прежде всего, здравым смыслом и своим собственным жизненным опытом. Однако, довольно часто чиновники превышают свои полномочия, отказывая  гражданам.

Наличие у недвижимости несовершеннолетнего собственника и даже его прописка значительно усложняют процесс заключения сделок купли-продажи. Такие жесткие требования кому-то могут показаться излишними, но если вспомнить, сколько вполне добропорядочных граждан становились жертвой мошенников, сколько родителей пытались решить свои проблемы путем продажи недвижимости, не задумываясь, с чем останутся в будущем их дети, сколько неблагополучных семей, где люди страдают от алкогольной или наркотической зависимости и могут решить продать жилье для удовлетворения своих нужд — участие органов опеки и попечительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов детей.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.

 В. Коробкин, заместитель генерального директора РК «ГородЪ»

Наверх