Собственность на придомовую территорию
Права…
Земельный участок МКД в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.
Отметим прежде те плюсы, которые сулит приватизация земельного участка. Это:
- гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке;
- распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;
- возможность коммерческого использования территории: получение дополнительных средств на содержание дома или двора от арендаторов участка (киоски, стоянка машин и т. п.);
- право выбора и контроля управляющей (подрядной) организации для уборки и содержания придомовой территории вместо выбора УК по конкурсу государственными учреждениями.
Сейчас жители домов в Москве достаточно активно пытаются распоряжаться земельным участком в своих интересах, но в большинстве случаев эти действия имеют стихийный характер, и, соответственно, каких-то единых правил пока не существует. Например, ограждение придомовой территории может быть в одном доме установлено без проблем и претензий проверяющих организаций и жителей соседних домов, в другом — нет. Но прогноз в целом положительный: чем больше будет оформленных земельных участков и прецедентов по их использованию, тем более отработанными станут законодательство, практика и более информированным — общество. Здесь можно вспомнить и о зарубежном опыте, когда решение вопросов об использовании земли, особенно с зонами сервитута (общего пользования — например, тротуары или детские площадки на несколько домов), принимается коллегиально с участием представителей от жителей заинтересованных домов, управляющей организации и от органов власти и муниципалитета.
…и обязанности
С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ). Размер налога зависит от величины доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от местоположения участка и кадастровой стоимости земли (кадастровую стоимость участков в Москве можно посмотреть в Приложении № 2 к постановлению правительства Москвы от 04.12.2007 г. № 1046-ПП). Порядок сбора земельного налога аналогичен исчислению имущественного налога на собственность помещения. Ежегодно он составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в зависимости от площади и растет согласно темпам инфляции. Льготные категории (инвалиды, пенсионеры и др.) освобождаются от уплаты налога.
После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке (п. 15 постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). В Москве у них есть пока право на получение бюджетных субсидий — на 2010 г. в размере 4 руб./мес. за 1 кв. м общей площади жилых помещений дома (согласно постановлению правительства Москвы от 02.02.2010 г. № 98-ПП). Эти средства по решению общего собрания должны направляться из бюджета города в выбранную собственниками организацию.
Безусловно, больше всего жителей МКД волнует прогноз по земельному налогу. Пока он будет аналогичен имущественному, резких изменений в сторону увеличения не предвидится. Что касается бюджетных средств, выделяемых на уборку и содержание территории, то здесь нужно учитывать общую тенденцию в стране и городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования (в Москве эту дату связывают с планом завершения городской программы капитального ремонта — 2014 г.).
Принимая во внимание переход на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг, в том числе по придомовой территории, собственники должны учитывать, что в рамках ставок, рекомендуемых правительством Москвы, можно получить стандартный минимум работ и услуг, а вот их более высокое качество и ассортимент — только при утверждении собственниками более высокой ставки за 1 кв. м/мес.; смета МКД (доходы и расходы) зависит от площади жилых и нежилых помещений в доме и наличия возможности коммерческого использования общего имущества.
Таким образом, жители большого высотного дома, находящегося в хорошем техническом состоянии и привлекательного, например, с точки зрения размещения наружной рекламы, могут быть относительно спокойны — возможность достойно содержать и здание, и территорию по минимальным ставкам у них будет. К сожалению, не все МКД в равном положении. И здесь, конечно, многое зависит от профессионализма и порядочности выбранной собственниками управляющей организации, будь то ТСЖ, ГУП или ООО.
Этапы оформления
Итак, информация для тех, кто все взвесил и принял решение оформлять придомовую территорию в общую долевую собственность.
Важно помнить, что если земельный участок размежеван и поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 г., то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД бесплатно (ч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Если нет, то жителям придется потратить время, а возможно, и средства для формирования участка в установленном порядке.
1-й этап. Получение результатов межевания земельного участка для его оформления в общую долевую собственность. Границы отдельного МКД определяют в рамках проведения квартального межевания с учетом нормативов по эксплуатации, сложившейся исторической застройки и т. п. В итоге получают градостроительное заключение (результаты квартального межевания) от специализированной организации (в Москве — ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры). Если по вашему дому такого межевания не проводилось (не путайте с планом земельного участка БТИ по уборке территории или с межеванием для строительства объекта), то можно написать обращение в префектуру округа о включении МКД (квартала) в программу межевания за счет бюджетных средств. Но на ожидание может уйти два-три года. Можно заказать эти работы ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры за счет собственных средств, но удовольствие дорогое — от 500 тыс. руб. и выше в зависимости от размера участка.
2-й этап. Проведение собрания собственников помещений дома для принятия решения по оформлению земли в общую долевую собственность. Примерные формы документов по собранию утверждены Постановлением правительства Москвы от 03.07.2007 г. № 569-ПП. Необходимо получить положительное решение не менее 51% от общего числа собственников помещений дома, а для дальнейшего использования (ограничение пользования, новое строительство и т. п.) необходимо две трети голосов собственников помещений в доме (п. 2 ст. 44 и п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
3-й этап. Подача через систему одного окна документов по общему собранию:
- заявления уполномоченного собранием лица (или председателя ТСЖ при его наличии) и документы, удостоверяющие личность заявителя;
- схемы распределения долей собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в МКД;
- копий уведомлений о проведении общего собрания;
- листа регистрации вручения уведомлений о проведении общего собрания;
- письменных решений собственников помещений;
- протокола общего собрания собственников помещений.
В результате в префектуре административного округа должна быть получена выписка из протокола Комиссии по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в МКД о легитимности общего собрания.
4-й этап. Подача в территориальное отделение Департамента земельных ресурсов документов для определения кадастровой стоимости и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
Важно знать: у собственников помещений в МКД право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента его государственного кадастрового учета (Письмо Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 г. № Д23-99). При этом выдается документ о присвоении участку кадастрового номера.
5-й этап. По желанию собственников помещений дома возможно оформление прав собственности на долю по распоряжению земельным участком. Результат — новое свидетельство о регистрации прав собственности в Федеральной регистрационной службе.
К СВЕДЕНИЮ
Информация, содержащаяся в статье, адресована в первую очередь собственникам помещений в Москве, так как законодательство и практика города как отдельного субъекта РФ (с учетом ценности земли) отлична от опыта регионов.
