Выкуп земли у государства.
Можно ли владеть объектом недвижимости, не являясь собственником земли, на которой он построен? Оказывается, можно, и тому есть немало примеров. До недавнего времени получить подобный земельный участок в собственность было трудно, но с появлением новых законов ситуация изменилась… Законы в пользу собственников
Когда началась приватизация, первые предприниматели спешили выкупить объекты недвижимости, представленные в основном государственными и муниципальными предприятиями. Но, даже став хозяевами, такие бизнесмены продолжали оставаться своего рода заложниками, поскольку земля, на которой располагались сооружения, оставалась в собственности государства. Выкупить ее в то время было крайне трудно, поэтому участки отдавались в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду. Такое положение вещей не могло устраивать собственников объектов недвижимости, ситуация требовала новых решений на законодательном уровне. И они были приняты — 30 октября 2007 года вступили в силу положения Федерального закона № 212-ФЗ от 24.07.2007 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности». Сегодня лица, владеющие объектами недвижимого имущества, в соответствии с Земельным кодексом РФ обладают исключительным правом на приватизацию земли или приобретение права аренды земельных участков перед третьими лицами. Если собственник здания арендует земельный участок, он также может воспользоваться своим исключительным правом и приватизировать землю. Следует отметить, что согласно Закону «О введении в действие Земельного кодекса РФ», хозяева зданий могут приобрести в собственность арендуемые ими земельные участки независимо времени заключения договора аренды, то есть до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Спорные моменты
В процессе приватизации земли у собственников могут возникнуть разного рода проблемы. Одна из наиболее распространенных — когда в одном здании, расположенном на неделимом участке, помещения или офисы принадлежат на праве собственности не одному, а нескольким лицам. По закону все они могут претендовать на земельный участок с учетом долей в праве собственности на здание. Ситуация может осложниться в том случае, если один из собственников помещений не захочет приватизировать участок. Что делать с таким «отказником»? Законом подобные моменты не регулируются, поэтому вопрос придется решать путем мирных переговоров.
К сожалению, помешать выкупу земли может разница в правах у лиц, владеющих объектами. Так, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним людям по праву собственности, а другим — по праву хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю нельзя, но можно оформить участок в аренду. В этом случае арендатором в договоре выступают несколько лиц (так называемый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора), если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом необходимо согласие сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в здании.
В ряде случаев собственники объектов недвижимости не смогут приватизировать землю. Основаниями для отказа являются, во-первых, невозможность продажи спорного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, во-вторых, резервирование участка для государственных или муниципальных нужд.
Цена вопроса
Безусловно, собственников, не успевших до сих пор приватизировать землю, больше всего волнует вопрос: каковы условия выкупа земельных участков в настоящее время? Для организаций и индивидуальных предпринимателей, которые в свое время приватизировали здания, строения и сооружения у государства (или построили на их месте новые объекты), а также для граждан и некоммерческих организаций, ставших собственниками зданий и строений до вступления в силу Земельного кодекса (30.10.2001 г.), стоимость земли устанавливается субъектами РФ и до 1 января 2010 года будет составлять:
- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;
- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Для остальных собственников стоимость земли также напрямую связана с численностью населения в конкретном городе, селе и зависит от ставки земельного налога за единицу площади участка. В этом случае применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки.
Владельцам зданий и строений, расположенных на государственной земле, следует иметь в виду, что участок выгоднее приобрести в собственность до 1 января 2010 года, так как позднее его стоимость существенно повысится. С 2010 года продажа участков будет осуществляться по ценам, установленным органами власти. Так, стоимость земель, находящихся в федеральной собственности, будет определять Правительство РФ. Для участков, находящихся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, цены начнут устанавливать органы государственной власти субъектов РФ, а стоимость земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органы местного самоуправления. Однако согласно Земельному кодексу РФ цена продажи земельных участков после 1 января 2010 г. не может превышать их кадастровую стоимость.
Инструктаж для заинтересованных лиц
Для того чтобы приватизировать земельный участок, необходимо обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Следует заполнить заявление о приобретении прав на земельный участок и предоставить его кадастровую карту. Перечень прилагаемых документов устанавливает федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца. Если будет принято положительное решение, то заявителю направят проект договора купли-продажи с предложением заключить соответствующий договор.
В случае отсутствия кадастровой карты представители органа местного самоуправления в месячный срок должны обеспечить изготовление необходимого документа и утвердить проект границ земельного участка на основании дежурной кадастровой карты, содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации. Границы участка определяют с учетом фактически используемой площади в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В двухнедельный срок со дня получения проекта границ земельного участка органы власти должны принять решение о его предоставлении гражданину или юридическому лицу. На основании проекта устанавливают границы земельного участка на местности. Данные работы проводят за счет заинтересованных лиц, которые обратились за приобретением прав на землю.
Иногда вместо права собственности на землю владельцам объектов предлагают аренду — такие случаи, к сожалению, не редкость. Часто чиновники мотивируют отказ в приватизации тем, что собственность на землю не разграничена и непонятно, кто ее хозяин — муниципалитет или субъект РФ. Но подобные объяснения противоречат Федеральному закону № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. В соответствии с п. 10 ст. 3 этого закона отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки (при том что государственная собственность на них не разграничена) не является препятствием для осуществления распоряжения ими органами местного самоуправления или органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В случае неправомерных действий чиновников, а также в каких-либо конфликтных ситуациях собственник объекта недвижимости может обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов незаконными в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
