Портал недвижимости в Орле
528 объектов в базе

Наши клиенты достойны лучшего!

Мы оправдываем оказанное нам доверие!

Тип недвижимости




м2





м2




м2




м2




м2




м2

18 Июля 2009

Налогообложение доходов при сделках с недвижимостью. Часть1. Собственник и покупатель

Все вопросы налогообложения, так или иначе связанные с недвижимостью, вызывают у рядового потребителя в « реакцию страуса», т.е. всяческие попытки не замечать истинного положения дел. А потом вдруг оказывается, что вовремя не поданная налоговая декларация вкупе с заявлением на предоставление вычета не просто грозит штрафом, но и лишает нас выгодных финансовых преимуществ. В головах большинства продавцов-покупателей недвижимости пока не уложилась схема, сколько, и когда нужно платить при продаже недвижимости. И чем отличается налоговый вычет при продаже от налогового вычета при покупке. А это суть различные вещи.

В этой статье мы рассмотрим базовые схемы налогообложения, а также некоторые тонкости, которые следует учесть налогоплательщикам

Начнем с «ролей», которые выполняет физическое лицо ( а мы говорим о налогообложении именно физических лиц) при обладании им имуществом и совершении сделок с ним:

1. Собственник имущества
2. Покупатель недвижимости
3. Продавец недвижимости

1. НАЛОГИ С СОБСТВЕННИКА. Как собственники недвижимости мы платим налог на недвижимое имущество ( НИ), в настоящий момент исчисляющийся в размере 0,2% от учетной стоимости БТИ. Так как эта стоимость гораздо ниже рыночной, то и налоги невысокие. В последнее время много говорится о грядущем налогообложении имущества от рыночной цены, но это не тема данной статьи. Обязанность оплаты этого налога возникает с момента регистрации права собственности на недвижимость. Эта дата стоит в свидетельстве о собственности.
Данные из Федеральной Регистрационной Службы по сделкам с недвижимостью рано или поздно попадают в налоговые инспекции, которые ведут базу данных налогоплательщикам.

Если говорить простыми понятиями, то на каждом налогоплательщике числится имущество – квартира, дача машина ( по автомобилям данные поступают ищз ГИБДД при постановке на учет автомобиля) и т.п. Исходя из этих сведений, налоговая сама начислит вам налог на имущество ( а по машине, так как она не недвижимость – транспортный налог). При этом сведения о имуществе могут поступить с запозданием, но согласно законодательству, это ВЫ обязаны вовремя уплатить налог, а не налоговая вовремя с вас его попросить. Поэтому вам могут насчитать штрафы за просрочку. Т.е. теоретически, вы сами должны прийти в налоговую инстпекцию со свидетельством о собственности и документами на приобретенную квартиру и «сдаться» на милость начисляющего налог на имущество сотрудника. Теперь ежегодно он будет начислять вам налог.

Датой окончания обязательства налогоплательщика по уплате налога на имущество физических лиц будет дата продажи вами квартиры ( дата договора купли-продажи). Но в настоящее время существует серьезная проблема информационного обмена между ФРС и налоговыми службами. Поэтому в налоговую инспекцию может не поступить информация о том, что вы продали квартиру, и налог на имущество будет продолжать начисляться. Причем, поскольку учет ведется по налогоплательщикам, а не по объектам, курьез может состоять в том, что два налогоплательщика ( продавец после продажи и покупатель) могут платить налог за одну квартиру. Показателем этого будут пришедшие вам (продавцу, после продажи) уведомления о необходимости уплаты НИ.

Поэтому, согласно законодательству, вы ОБЯЗАНЫ как минимум в уведомительном порядке (об этом порядке позже) сдать налоговую декларацию по итогам года, где будет зафиксирован факт продажи квартиры. Если вы придете в налоговую с требование не начислять вам больше налог, так как вы, например, продали квартиру еще год назад, не сдав вовремя декларацию, налоговая потребует ее сдать, и может начислить штраф 5 тыс. руб.

2. Как ПОКУПАТЕЛЬ недвижимости. Вы имеете право на ЕДИНСТВЕННЫЙ в своей жизни имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб при приобретении квартиры или 125 тыс.руб при приобретении загородного объекта. Это означает следующее: подтвердив приобретение квартиры стоимостью более 1 млн руб, вы можете получить вычет ( возврат, льготу) по налогу на доходы с физических лиц с
-суммы 1 млн руб (первый случай),
-если квартира стоит меньше 1 млн. руб, то с суммы стоимости квартиры ( второй случай).
-если же вы приобретаете частный дом или земельный участок, то вы получаете возможность налогового вычета с суммы 125 тыс. руб. ( 3 случай)
-или с суммы фактической стоимости домыземли, если они стоят менее 125 тыс. руб.

При этом вы должны не просто показать правоудостоверяющие( свидетельство о собственности) и правоустанавливающие ( договор купли-продажи) документы, но и документы, подтверждающие оплату ( платежка, расписка и т.п.).

Поскольку такой вычет предоставляется ТОЛЬКО РАЗ раз в жизни, стоит хорошо подумать, когда и на какой объект его взять. Т.е. если вы купили дачку, но планируете купить гораздо более дорогую квартиру, то стоит предпочесть вычет по квартире, сравните 13% от 125 тыс.руб. и 13% от 1 млн. руб.

Вы должны написать заявление на получение стандартного налогового вычета при приобретении недвижимости в налоговую инспекцию по месту вашей постановки на учет ( т.е. где вы получили ИНН) и приложить все указанные документы. Государство готово вам вернуть уплачиваемый вами подоходный налог с ваших доходов (зарплаты, которая начисляется вам официально работодателем, и по которой уплачиваются все налоги) в размере 13% ( ставка подоходного налога)
-от 1 млн. руб в первом случае,
-от фактически оплаченной стоимости квартиры во втором случае,
-от 125 тыс. руб в 3 случае и
-от суммы фактической стоимости землидома в 4 случае.

Причем, при предоставлении вычета, уплаченные вашим работодателем подоходные налоги с физических лиц ( НДФЛ) с вашей зарплаты будут возвращаться вам на специально открытый для этого счет как говорится, по мере поступления.

Приведем расчет.
Например, ваш оклад 10 тыс. руб.и ваш работодатель платит ваш НДФЛ 1,3 тыс. руб в месяц. Вы работаете уже более 3 лет с таким окладом ( для упрощения расчетов). В 2007 году вы купили квартиру стоимостью 2 млн. руб. В начале 2008 года вы подаете заявление на предоставлении вам стандартного налогового вычета при покупке недвижимости в размере 1млн. руб. Государство должно вернуть вам 13% от 1 млн. руб., т.е. 130 тыс. руб уплачиваемого вами с зарплаты НДФЛ.

Заметьте, что государство вам не должно просто денег, а именно ВЕРНУТЬ УПЛАЧЕННЫЕ ранее вами ( работодателем за вас) суммы налога на доходы физических лиц. Т.е. если НДФЛ вами не уплачивается, а официальную зарплату вы не получаете, то возвращать будет нечего.

При первоначальной подаче заявления на вычет, например, в 2008 году, вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года. А далее, пока вам не вернется вся сумма вычета ( 1 млн. руб*13% =130 тыс.руб максимум), будете ежегодно получать уплаченные суммы НДФЛ за последний отчетный год.
Ваш НДФЛ за год составил 1,3 тыс. руб*12 мес = 15, 6 тыс руб. При подаче заявления вы можете попросить вернуть суммы НДФЛ за 3 последних отчетных года, предшествующих первичной подаче заявления ( при условии, что вы все эти 3 года работали, получали официальную зарплату и поэтому уплачивали НДФЛ), а далее будете получать ежегодно Т.е. за 3 года суммы НДФЛ равны 15,6*3=46,8 тыс. руб. и при принятии решения о вычете вы получите их к середине 2008 года

Остается сумма вычета, которую вам должно государство 130-46,8 = 82,2 тыс.руб. При сохраннии уровня оклада в 10 тыс. руб с уплачиваемым годовым НДФЛ 15,6 тыс.руб, вы будете получать ежегодные возвраты еще в течение 82,2/15,6 = 5 лет по 15,6 тыс руб и на 6 год «хвостик» 4,2 тыс. руб.
Если вы не подали на вычет по факту покупки в 2008 году, можете подать и в 2009.

Если же ваша квартира стоила 800 тыс. руб, то вы претендуете на вычет в размере 800*13% = 104 тыс. руб.

Важный момент. Если квартира приобретена в долях, то сумма вычета предоставляется в тех же долях от 1 млн. руб. при стоимости квартиры более 1 млн. руб. Здесь законодательство немного нелогично, так как вычет предоставляется человеку, а считается по объекту.

Примеры: Квартира стоит 800 тыс. ру. Доли в собственности 30 и 70%. Первый собственник получает вычет 13% от 30%от 800 тыс = 13%*240 = 31,2 тыс.руб. Второй 13%*70%*800 тыс = 72,8 тыс. руб. возврата на счет.

Квартира стоит 2млн. руб.
Первый получает 13%от30%от 1 млн руб = 39 тыс. руб возврата денег.
Второй получает 13%от70% от 1 млн.руб=91 тыс. руб. Оба в сумме получают те. же 130 тыс. руб.
К сожалению, в случае долей, государство не дает вычет по 1 млн. руб. каждому.

Продолжение следует…


Наверх