02 Февраля 2013
Беседы о недвижимости. Часть 2: юридическая чистота
Юридическая чистота сделки. Как она проверяется.
Важное место в работе риэлтора занимает юридическая сторона сделки с недвижимостью. Расхожая фраза «юридическая чистота» – довольно ёмкое понятие, включающее в себя целый ряд факторов, которые относятся к объекту недвижимости и личности продавца. К сожалению, по существующему законодательству риэлторы не имеют достаточных полномочий проверить всё. Но многое все-таки можно и нужно выяснить. Остановимся на некоторых важных моментах.
- Отсутствие арестов и обременений.
На недвижимость в Орле, как и на прочее имущество гражданина, по решению суда может быть наложен арест. Причиной ареста могут быть различные имущественные споры, штрафы, задолженности по выплате налогов, оплате услуг ЖКХ, алиментов и многое другое. Любая недвижимость, на которую наложен арест, не может быть ни продана, ни подарена до момента его снятия. Как же покупатель узнает об этом?
Для этого мы рекомендуем продавцу сделать специальный запрос и предоставить на сделку соответствующую справку. В этом документе содержатся все необходимые сведения об интересующей нас недвижимости, в специальных графах есть данные о собственнике, наличии или отсутствии арестов и обременений. Эта справка действительна лишь на момент ее выдачи, поэтому её необходимо заказать заблаговременно и получить перед самой сделкой.
Не всегда арест связан с криминалом. Возможны варианты, когда недвижимость когда-то ранее находилась под арестом, судебные страсти давно отгремели, задолженности выплачены, стороны давно не имеют претензий друг к другу, а арест снять просто забыли. Согласитесь, что неприятно узнать об этом покупателю в период регистрации, когда денеж-ные расчеты с продавцом уже произведены.
Для этого мы рекомендуем продавцу сделать специальный запрос и предоставить на сделку соответствующую справку. В этом документе содержатся все необходимые сведения об интересующей нас недвижимости, в специальных графах есть данные о собственнике, наличии или отсутствии арестов и обременений. Эта справка действительна лишь на момент ее выдачи, поэтому её необходимо заказать заблаговременно и получить перед самой сделкой.
Не всегда арест связан с криминалом. Возможны варианты, когда недвижимость когда-то ранее находилась под арестом, судебные страсти давно отгремели, задолженности выплачены, стороны давно не имеют претензий друг к другу, а арест снять просто забыли. Согласитесь, что неприятно узнать об этом покупателю в период регистрации, когда денеж-ные расчеты с продавцом уже произведены.
- Проверка дееспособности продавца
Как-то раз по телевидению показали программу, где была рассказана шокирующая история. Женщина приобрела квартиру. На показ своей недвижимости продавец привозил ее на автомобиле, который вел самостоятельно. Во время подписания договора купли-продажи продавец нашел в нем неточность, которую благополучно исправили. Сделка прошла успешно, все остались довольны.
Однако, через три с половиной года в квартире покупательницы раздался странный телефонный звонок, в котором бывший владелец попросил ее взять справку из БТИ о кварти-ре. На ее недоуменный вопрос он ответил, что скоро все разъяснится в суде. Действительно, вскоре после этого звонка женщина была вызвана в суд, где выяснилось, что на момент сделки купли-продажи данной недвижимости продавец, оказывается, был недееспособен, а точнее, психически болен. Конечно же, эта сделка была расторгнута судом, который всегда принимает сторону недееспособного гражданина, права которого оказались нарушенными, а квартира была возвращена бывшему владельцу.
Примечательный случай произошел и в нашем агентстве. Квартира в Орле приобреталась москвичами. Они самостоятельно нашли подходящий вариант, обговорили все условия с продавцом и пришли к нам для подготовки договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию. На сделке покупатели сразу попросили продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственник не состоит там на учете. Продавец предъявил свое водительское удостоверение, которое невозможно получить пациенту этих учреждений. Но москвичи настаивали на проверке. Каков был сюрприз, когда выяснилось, что продавец действительно состоит на учете в ПНД! Как выяснилось, на учет он был поставлен в юности, дабы избежать службы в армии, а в дальнейшем просто не удосужился сняться. Конечно, сделка не состоялась.
Поэтому обязательным условием каждой сделки, которая проходит в нашем агентстве, является предоставление продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих его дееспособность.
Однако, через три с половиной года в квартире покупательницы раздался странный телефонный звонок, в котором бывший владелец попросил ее взять справку из БТИ о кварти-ре. На ее недоуменный вопрос он ответил, что скоро все разъяснится в суде. Действительно, вскоре после этого звонка женщина была вызвана в суд, где выяснилось, что на момент сделки купли-продажи данной недвижимости продавец, оказывается, был недееспособен, а точнее, психически болен. Конечно же, эта сделка была расторгнута судом, который всегда принимает сторону недееспособного гражданина, права которого оказались нарушенными, а квартира была возвращена бывшему владельцу.
Примечательный случай произошел и в нашем агентстве. Квартира в Орле приобреталась москвичами. Они самостоятельно нашли подходящий вариант, обговорили все условия с продавцом и пришли к нам для подготовки договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию. На сделке покупатели сразу попросили продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственник не состоит там на учете. Продавец предъявил свое водительское удостоверение, которое невозможно получить пациенту этих учреждений. Но москвичи настаивали на проверке. Каков был сюрприз, когда выяснилось, что продавец действительно состоит на учете в ПНД! Как выяснилось, на учет он был поставлен в юности, дабы избежать службы в армии, а в дальнейшем просто не удосужился сняться. Конечно, сделка не состоялась.
Поэтому обязательным условием каждой сделки, которая проходит в нашем агентстве, является предоставление продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих его дееспособность.
- Выписка из поквартирной карточки
Она так же необходима на сделке. В ней указаны лица, которые зарегистрированы в данной квартире. Мы требуем от продавца, чтобы на момент проведения сделки в квартире прописанных граждан не было. Для этого собственник должен оплатить все коммунальные услуги, получить справку об отсутствии задолженностей во всех службах и только после этого подать документы на выписку. При этом за всеми проживающими в квартире гражданами – не собственниками жилья - согласно статье 292 ГК РФ сохраняется право проживания и пользования данной недвижимостью до момента государственной регистрации права собственности, которая длится в обычном порядке 20 дней. Однако вполне возможна ситуация, когда эти граждане не особо стремятся выписаться из квартиры, и дело может дойти до суда.
В случаях, когда собственниками продаваемой недвижимости являются недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (к ним относятся несовершеннолетние и инвалиды) мы требуем предоставить на сделку соответствующее разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо для наших клиентов оформить нотариально заверен-ное согласие супругов на отчуждение или приобретение недвижимости.
Работая с клиентами компании, наши специалисты постоянно рассказывают о проверке юридической чистоты объекта, которую мы проводим. И люди, как правило, бывают просто шокированы. Клиенты не имеют об этом никакого представления, им просто не приходит в голову, какие серьезные проблемы могут возникнуть из-за такой, казалось бы, мелочи, как не взятая вовремя справка. Это лишний раз говорит о том, что рынок недвижимости – территория профессионалов, и те, кто хочет сэкономить на оплате услуг риэлтора, могут потерять значительно больше.
Желаю Вам приобрести квартиру Вашей мечты.
В случаях, когда собственниками продаваемой недвижимости являются недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (к ним относятся несовершеннолетние и инвалиды) мы требуем предоставить на сделку соответствующее разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо для наших клиентов оформить нотариально заверен-ное согласие супругов на отчуждение или приобретение недвижимости.
Работая с клиентами компании, наши специалисты постоянно рассказывают о проверке юридической чистоты объекта, которую мы проводим. И люди, как правило, бывают просто шокированы. Клиенты не имеют об этом никакого представления, им просто не приходит в голову, какие серьезные проблемы могут возникнуть из-за такой, казалось бы, мелочи, как не взятая вовремя справка. Это лишний раз говорит о том, что рынок недвижимости – территория профессионалов, и те, кто хочет сэкономить на оплате услуг риэлтора, могут потерять значительно больше.
Желаю Вам приобрести квартиру Вашей мечты.
А. Гученко, генеральный директор РК «ГородЪ»
