13 Мая 2011
Цессия. Что это такое? Часть 2
Итак, поиск квартиры в Орле закончен, выбранный объект расположен в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию. Переходим собственно к сделке.
Стороны-участники цессии в договоре именуются так: продавец - это цедент, покупатель - цессионарий. Важным условием договора переуступки права требования я вляется то, что такое право переходит цессионарию на тех же условиях, которые существовали на момент подписания договора о долевом участии. Поэтому в цессии обязательно существует ссылка на этот договор с указанием, какие документы передаются покупателю. В цесси обязательно указывается сумма, за которую переуступается право требования, сроки ее выплаты.
Возможно указание других условий, если они отличаются от условий первичного договора. Ну, а если переуступка идет с переводом части долга, то договор будет еще сложнее, он должен содежать информацию о взаиморасчетах сторон.
После того, как цессию подписали цедент и цессионарий, ее необходимо обязательно согласовать с застройщиком, получить от него разрешение на передачу прав. Покупатель обязательно должен проверить у застройщика, что именно с этим цедентом заключен договор, что договор учтен у застройщика, и квартира больше никому не передавалась. В противном случае можно оказаться в ситуации, когда будет сложно привлечь виновного к ответу и вернуть свои деньги. В Орле всеми этими проверками и согласованиями занимаются риэлторские компании и работающие в них агенты.
Выходя на сделку, необходимо иметь приблизительно такой пакет документов для оформления перехода прав на жилую недвижимость в Орле:
* основной договор с Застройщиком. Как правило, это договор дорлевого участия в строительстве жилого дома. Если имелись какие-то дополнения или изменения к этому говору, то они также необходимы.
* документы, подтверждающие произведенный расчет по основному договору.
* согласие Застройщика на уступку. Обычно это согласие оговаривается в самой цессии.
* нотариальное согласие супруга(-ги) на заключение договора уступки.
* собственно, сама цессия.
Есть еще некоторые нюансы, исполнение которых необязательно, но учесть их необходимо. Цеденту весьма желательно познакомиться с деловой репутацией застройщика, посмотреть разрешительную документацию на строительство. Неплохо бы изучить судьбу реализуемых или реализованных строительных проектов застройщика. Вся эта информация позволит максимально снизить риски при совершении нашей сделки.
Федеральный закон № 214-ФЗ максимально снизил риски при совершении сделок с квартирами в новостройках, обязав все договоры долевого участия и цессии регистрировать должным образом в органах госрегистрации. Однако определенная опасность существует. Дело в том, что цессионарий, в случае расторжения основного договора по каким-либо причинам, может получить от застройщика сумму, указанную в договоре о долевом участии. А по цессии он мог заплатить куда большую сумму. Эти деньги взыскать с цедента нет никакой возможности, так как претензий предъявить ему будет не за что.
Возьмем такой пример. Допустим, дольщик приобрел у застройщика квартиру за 1 млн. рублей. Через полгода цены на квартиры в Орле выросли, и дольщик решил продать свое имущество. В соответствии с договором цессии цедент (бывший дольщик) получил 1 млн. 200 тыс. рублей. Цессионарий, выплатив эти деньги, стал спокойно ждать окончания строительства. И тут наступает ситуация, когда срочно понадобились деньги. Или еще хуже - встала стройка. Если в этом случае цессионарий обратится к застройщику с расторжением догвора долевого участия, то он может рассчитывать только на 1 млн. рублей. 200 тысяч ему никто не вернет, даже через суд. Описанная ситуация, конечно, неприятная и форсмажорная. Надеемся, что с вами никогда не произойдет нечто подобное.
Стороны-участники цессии в договоре именуются так: продавец - это цедент, покупатель - цессионарий. Важным условием договора переуступки права требования я вляется то, что такое право переходит цессионарию на тех же условиях, которые существовали на момент подписания договора о долевом участии. Поэтому в цессии обязательно существует ссылка на этот договор с указанием, какие документы передаются покупателю. В цесси обязательно указывается сумма, за которую переуступается право требования, сроки ее выплаты.
Возможно указание других условий, если они отличаются от условий первичного договора. Ну, а если переуступка идет с переводом части долга, то договор будет еще сложнее, он должен содежать информацию о взаиморасчетах сторон.
После того, как цессию подписали цедент и цессионарий, ее необходимо обязательно согласовать с застройщиком, получить от него разрешение на передачу прав. Покупатель обязательно должен проверить у застройщика, что именно с этим цедентом заключен договор, что договор учтен у застройщика, и квартира больше никому не передавалась. В противном случае можно оказаться в ситуации, когда будет сложно привлечь виновного к ответу и вернуть свои деньги. В Орле всеми этими проверками и согласованиями занимаются риэлторские компании и работающие в них агенты.
Выходя на сделку, необходимо иметь приблизительно такой пакет документов для оформления перехода прав на жилую недвижимость в Орле:
* основной договор с Застройщиком. Как правило, это договор дорлевого участия в строительстве жилого дома. Если имелись какие-то дополнения или изменения к этому говору, то они также необходимы.
* документы, подтверждающие произведенный расчет по основному договору.
* согласие Застройщика на уступку. Обычно это согласие оговаривается в самой цессии.
* нотариальное согласие супруга(-ги) на заключение договора уступки.
* собственно, сама цессия.
Есть еще некоторые нюансы, исполнение которых необязательно, но учесть их необходимо. Цеденту весьма желательно познакомиться с деловой репутацией застройщика, посмотреть разрешительную документацию на строительство. Неплохо бы изучить судьбу реализуемых или реализованных строительных проектов застройщика. Вся эта информация позволит максимально снизить риски при совершении нашей сделки.
Федеральный закон № 214-ФЗ максимально снизил риски при совершении сделок с квартирами в новостройках, обязав все договоры долевого участия и цессии регистрировать должным образом в органах госрегистрации. Однако определенная опасность существует. Дело в том, что цессионарий, в случае расторжения основного договора по каким-либо причинам, может получить от застройщика сумму, указанную в договоре о долевом участии. А по цессии он мог заплатить куда большую сумму. Эти деньги взыскать с цедента нет никакой возможности, так как претензий предъявить ему будет не за что.
Возьмем такой пример. Допустим, дольщик приобрел у застройщика квартиру за 1 млн. рублей. Через полгода цены на квартиры в Орле выросли, и дольщик решил продать свое имущество. В соответствии с договором цессии цедент (бывший дольщик) получил 1 млн. 200 тыс. рублей. Цессионарий, выплатив эти деньги, стал спокойно ждать окончания строительства. И тут наступает ситуация, когда срочно понадобились деньги. Или еще хуже - встала стройка. Если в этом случае цессионарий обратится к застройщику с расторжением догвора долевого участия, то он может рассчитывать только на 1 млн. рублей. 200 тысяч ему никто не вернет, даже через суд. Описанная ситуация, конечно, неприятная и форсмажорная. Надеемся, что с вами никогда не произойдет нечто подобное.
