02 Июня 2011
Как выселить бывших хозяев квартиры
Завещательный отказ. Что это такое.
В юриспруденции существует такое понятие, как завещательный отказ. Согласно статье 1137 ГК РФ завещатель может обязать наследников исполнить какое-либо обязательство в пользу некоего лица или лиц, называемых отказополучателями. Эти лица в последствии имеют право требовать исполнения этого обязательства от наследников. Такая обязанность называется завещательным отказом.
В нашем случае наследника могут обязать, например, предоставить право какому-либо человеку проживать в наследуемой квартире. И согласно статье 33 ЖК РФ такой гражданин имеет право пользоваться квартирой наравне с владельцем.
Например, у деда есть квартира и есть два внука. Дед составил завещание в пользу старшего, но предусмотрел в нем завещательный отказ, по которому обязал наследника предоставить право младшему внуку пожизненно проживать в этой квартире. Получается, что старший брат станет владельцем квартиры в Орле, а младший будет иметь право проживать в ней до конца своих дней.
Естественно, старший брат, как владелец квартиры, будет иметь право распорядиться ей по своему желанию - продать, подарить, обменять, заложить и т.п. И никакого согласия от младшего брата не потребуется. Но его право проживания в этой квартире сохранится и после перехода права собственности на нее к новому владельцу. И младшенький по-прежнему будет иметь право пользоваться дедушкиной квартирой наравне с новым собственником.
Тем не менее, в двух случаях младшего внука все-таки можно выселить.
- в случае его добровольного отказа от права проживания. Скорее всего, это будет небезвозмездный отказ.
- в случае, если отказополучатель использует эту квартиру не по назначению, шумит, дебоширит, нарушает права соседей, не следит за состоянием квартиры, возможно, разрушает ее. Но в этом случае решение найдется только в суде.
Договор с невыселением.
Такие договоры тоже существуют. И в первую очередь, это относится к договорам найма/аренды жилого помещения.
Рассмотрим ситуацию. В соответствии с договором владелец квартиры сдал ее на 3 года. Через полгода он собрался ее продать и потребовал от арендаторов съехать.
Жильцы отказались, мотивируя это тем, что срок найма еще не кончился. И они правы.
В соответствии со статьей 675 ГК РФ "переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения условий договора найма". То есть, новый владелец квартиры станет арендодателем на прежних условиях договора аренды на срок действия этого договора или до тех пор, пока стороны не решат добровольно его расторгнуть.
Отсюда простой вывод - обязательно письменно оформляйте договорные отношения с владельцем квартиры, дабы иметь документ, подтверждающий право арендатора находиться в сданном помещении. Будет, что предъявить в суде.
Существует также договор пожизненного содержания с иждивением (ренты). И если там, в соответствии со статьями 602 (п.2) ГК РФ и 586 (п.1) ГК РФ, обусловлено право рентополучателя проживать в этой квартире, то смена ее владельца не влечет за собой изменение этого права. И продать такую квартиру можно только с письменного согласия получателя ренты. Выселить его можно также только с письменного разрешения, оформленного нотариально, с регистрацией документов в ЕГРП.
Если вы по-прежнему уверены, что готовы самостоятельно проверить все документы при покупке квартиры в Орле, желаем вам удачи. Если же вкрались сомнения - приходите в агентство недвижимости в Орле. В наше ли, в другое ли - не важно. Доверьтесь профессионалам, их знаниям и опыту. И тогда все будет ХОРОШО!
