Какие налоги платит нерезидент при продаже недвижимости

В России нет ограничений на выезд за границу и сроках пребывания там. Но граждане, которые провели больше 183 календарных дней в течение 12 месяцев за границей, получают статус нерезидента.

Статус нерезидента фиксируют 31 декабря, но зависит он не от календарного года, а именно от последних 12 месяцев после отъезда. Например, если человек выехал из страны в марте 2022 года и не вернулся до сентября, он станет нерезидентом. При этом он может провести шесть месяцев в одной поездке или периодически возвращаться в страну. Главное — его не было в стране больше 183 дней, объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если человек выезжал из страны, чтобы получить образование или лечиться в больнице или санатории, то время, проведенное за границей, не учитывается. Также в расчеты не включают рабочие поездки на морские месторождения газа и нефти, добавляет эксперт.

Почему резидентство имеет значение в сделках с недвижимостью

Нерезиденты не теряют права распоряжаться имуществом, никто не запретит им продать дом, квартиру или участок. Но ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для них намного выше — 30% вместо привычных 13%, говорит Константин Ташлыков. Чтобы не платить налог, нужно дождаться, когда наступит минимальный срок владения недвижимостью, или выполнить иные определенные законодательством условия.

20 июня Госдума приняла в первом чтении законопроект о снижении НДФЛ для нерезидентов. Но если проект вступит в силу в неизменном виде, он не коснется продавцов недвижимости. Пониженная ставка будет действовать только на доходы, полученные за работу по договору на российскую компанию, пояснили в компании «Контур.Недвижимость».

Когда не нужно платить налог на продажу недвижимости нерезидентам

- Родители, в том числе нерезиденты, освобождаются от платы НДФЛ, если у них двое или более детей. Дети могут быть родными или усыновленными. Главное, чтобы они были младше 18 лет. Исключение — студенты очных отделений вузов и колледжей, их будут считать детьми до 24 лет.

- При продаже в убыток.

- Если прошел минимальный срок владения объектом.

Константин Ташлыков, руководитель проекта «Контур.Недвижимость»:

— Расчет налога ведут не от суммы сделки, а от разницы между стоимостью объекта при покупке и продаже. Поэтому, если человек купил квартиру за 2 млн руб., а через год продал ее за 3 млн руб., налог надо заплатить только с 1 млн руб. При этом необходимо обратить внимание на кадастровую стоимость объекта на момент продажи, ее можно посмотреть, например, в выписке из ЕГРН. Если цена в договоре значительно ниже, для расчета налога будут использовать 70% от кадастровой стоимости. Это правило действует и на резидентов, и на нерезидентов. Если недвижимость продана дешевле, чем была куплена, платить налог не придется.

Каковы минимальные сроки владения

Чтобы не платить налог, нужно отложить продажу квартиры на определенный законом срок после покупки, этот срок называют минимальным периодом владения.

Три года нужно подождать, если:

- недвижимость досталась по наследству, договору дарения или ренты;

- человек стал собственником жилья в результате приватизации;

- продаете нежилое помещение (офис или апартаменты);

- продаете единственное жилье. При этом недвижимость будет считаться единственной в течение 90 дней с момента покупки второго объекта;

- если один объект куплен до брака, а второй — после;

- объект находится в регионе, который снизил минимальный срок владения до трех лет (Ханты-Мансийский АО, Ростовская, Иркутская, Омская области и другие).

Во всех остальных случаях придется ждать пять лет.

С какого момента ведется отсчет минимального срока владения недвижимостью:

- для купленной на вторичном рынке — с даты оформления сделки в Росреестре. Обычно переход права собственности регистрируют через несколько дней после подписания договора, ведомству нужно время, чтобы внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Точную дату можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на штампе, который до 2022 года регистратор ставил на договор;

- для полученной по наследству — с даты смерти наследодателя, даже если поиск наследников или судебные разбирательства заняли несколько лет;

- если приобреталась квартира в строящемся доме — с даты, когда была полностью выплачена стоимость жилья застройщику;

- при попадании в программу реновации и получении нового жилья — с даты, когда было получено право на снесенную квартиру.

Как нерезиденту отчитаться перед налоговой

Продавцы могут не отчитываться перед налоговой, если недвижимость продается после минимального срока владения. В остальных случаях до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ.

Декларация подается по месту жительства, а если его нет, то по месту нахождения недвижимости, добавляет старший юрист налоговой практики Intana Legal Геннадий Митин. По словам эксперта, для нерезидентов в декларации, кроме обязательных к заполнению титульного листа и разделов 1 и 2, необходимо заполнить приложение № 1 к декларации (указать доходы от источников в России) и расчет к этому приложению.

Декларацию можно подать:

- в налоговый орган;

- через многофункциональный центр (МФЦ);

- направить почтой;

- через личный кабинет налогоплательщика;

- представить в электронной форме с помощью бесплатной программы на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России. Продавец заполняет поля в анкете и прикладывает сканы документов. Сервис сам поставит код страны и категории налогоплательщика, а также рассчитает сумму налога. Если стоимость продажи меньше, чем стоимость покупки, система укажет нулевой налог.

Нерезидентам налоговый вычет не положен

После изменений в 2021 году в Налоговом кодексе продавцы недвижимости могут не подавать декларацию, если сумма сделки:

- меньше 1 млн руб. при продаже жилого объекта;

- меньше 250 тыс. руб. при продаже нежилого объекта.

Но это изменение не касается нерезидентов. Налоговую выплату по таким сделкам можно погасить налоговым вычетом. Но нерезиденту налоговый вычет не положен, поэтому декларацию в налоговую он должен подать в любом случае, говорит старший партнер юридической компании Emet law firm Эдуард Давыдов. По словам эксперта, нерезидент должен подавать декларацию только в том случае, если доход подлежит налогообложению. В том случае, если нерезидент не пользуется льготой по давности владения или не удовлетворяет критериям п. 2.1. ст. 217.1 Налогового кодекса, его налог составит 30% от всей суммы продажи недвижимости, резюмирует Эдуард Давыдов.