17 Февраля 2013
Недвижимость в Орле. Часть 5. Ипотека
Ипотека. Что это и как она работает.
Последнее время в СМИ много говорится об ипотечном кредитовании. Тем не менее, знания людей о возможности приобрести жильё с помощью кредита очень поверхностны. Так что же такое ипотека?
Слово «ипотека», в переводе с греческого, означает - залог. Поэтому приобретение квартиры в Орле при помощи ипотечного кредитования подразумевает переход приобретаемой гражданином недвижимости в залог банка на время действия кредитного договора.
В странах Запада ипотека - дело простое и обычное, процентные ставки не превышают 5 – 6 % годовых. В России жилищное кредитование – явление относительно новое, но доля рынка ипотечной недвижимости неуклонно растет. Так, например, в Москве по оценкам различных агентств она достигает 20 - 30 %, а в регионах этот показатель, на наш взгляд, значительно выше. Ипотека для российских граждан продолжает оставаться «спасательным кругом», если они стремятся улучшить жилищные условия не в долгосрочной перспективе, а уже сейчас.
Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита сложная операция, которая происходит в несколько этапов.
Этап 1. Начало работы.
Чтобы покупка квартиры в ипотеку стала простой и удобной, а не превратилась бы в бесконечное и безрезультатное «хождение по мукам», начать, на мой взгляд, стоит с выбора риэлторской фирмы, которая проведет эту сделку. Только профессионал грамотно и успешно работает «на стыке» тем кредитования, налогообложения и, собственно, самой недвижимости. У нас на консультации вы можете сразу получить информацию и о ценовых параметрах жилья, и о кредитных программах различных банков, и о налогообложении сделок.
Этап 2. Вас рассматривает банк.
Выдавая деньги, банк хочет свести к минимуму свои риски. Поэтому кредиты выдают далеко не всем. Рассмотрение кандидатуры заемщика занимает несколько дней и зависит от банка и от источников доходов заемщика. Кредитные организации требуют предоставления справки о доходах (2 НДФЛ или собственной формы) и проводят тщательную проверку клиента. Приоритет, естественно, отдается гражданам с «белыми» зарплатами, работникам госструктур, многие из которых получают деньги на кредитные карты банков. Получение ипотечного кредита потенциальным заемщиком зависит от его дохода и того, сколько денег есть у него на первый взнос. Обычно, чем он меньше, тем по более высокой процентной ставке заемщик будет платить по кредиту.
До середины 2008 г. были банки, кредитовавшие до 100 % стоимости квартиры. В связи с кризисом требования значительно ужесточились, и сейчас первый взнос, вносимый заёмщиком, стал обязательным условием и составляет не менее 10 - 15 % от стоимости приобретаемой недвижимости.
До середины 2008 г. были банки, кредитовавшие до 100 % стоимости квартиры. В связи с кризисом требования значительно ужесточились, и сейчас первый взнос, вносимый заёмщиком, стал обязательным условием и составляет не менее 10 - 15 % от стоимости приобретаемой недвижимости.
Надо также отметить, что документы на квартиру рассматривает не только банк, но и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это обязательное условие ипотеки.
Этап 3. Ищем квартиру.
После получения клиентом одобрения банка можно начинать поиск недвижимости.
Но! Квартиру нужно не только найти, но и проверить на юридическую чистоту, собрать полный пакет документов по ней и ее собственникам для предоставления в банк. Поскольку покупка квартиры происходит с участием ипотечных средств банка, а не за наличные деньги, то она должна понравиться не только самому покупателю, но и банку, в котором он хочет получить кредит.
Этап 4. Оценка.
Банк должен быть уверен, что выдает кредит на сумму не большую, чем реальная рыночная цена кредитуемого объекта. Поэтому стоимость квартиры надо подтвердить, оценив ее в специальной лицензированной организации. Как правило, таких оценочных фирм-партнеров у банка несколько, условия сотрудничества с ними сходны, и выбор оценщиков остается за клиентом. Сертификат об оценке передается в банк вместе со всем пакетом документов.
Этап 5. Квартиру утверждает банк.
Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную клиентом квартиру. Если их все устраивает, то можно данную квартиру купить.
Этап 6. Кредитный договор.
Перед сделкой покупатель подписывает кредитный договор, закладную на недвижимость, по которой она переходит в залог банка до момента полного расчета по кредиту, и получает график платежей. После этого банк готовит для заемщика деньги необходимые для окончательного расчета с продавцом квартиры, которые до окончания сделки закладываются на хранение в специальную ячейку.
Этап 7. Деньги.
Как правило, расчет между покупателем и продавцом недвижимости, приобретаемой с помощью ипотечного кредита, происходит в два этапа. Первую часть оплаты за продаваемую недвижимость продавец получает из собственных средств покупателя в момент подписания договора купли-продажи. Одновременно, расписка, написанная продавцом на полученную сумму, является для банка подтверждением внесения заемщиком обязательного первого взноса. В зависимости от банка процедура передачи денег продавцу происходит по-разному, но суть остается одна: банк, а не покупатель гарантирует оплату второй части денежных средств, причитающихся продавцу, а закладка их в депозитарную ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Этап 8. Государственная регистрация.
Затем весь пакет документов передается в Росреестр. При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика. Переход права собственности на недвижимость происходит в момент государственной регистрации, которая проводится для ипотечных сделок в течение пяти рабочих дней. Теперь весь пакет зарегистрированных документов необходимо предъявить в банк, который на их основании проведет окончательный расчет с продавцом средствами, заложенными в ячейке.
Таким образом, бывший собственник жилья получает всю положенную сумму, а покупатель становится одновременно собственником своей новой квартиры и плательщиком по кредиту.
И ещё...
Можно с уверенностью сказать, что ипотечная сделка выгодна как для продавца, так и для покупателя.
С учетом того, что процент приобретателей с собственными средствами очень низок, продавец расширяет с помощью ипотеки круг потенциальных претендентов на покупку его недвижимости. Гарантом расчетов является банк, а расчет в два этапа – не та проблема, из-за которой нужно отказаться от ипотечного клиента.
Покупатель же останавливает рост цены квартиры в момент покупки, и она перестает увеличиваться вместе с постоянно поднимающимся рынком. Выплаты по кредиту тоже четко установлены и не зависят, например, от коэффициента инфляции. Досрочное погашение без штрафов и комиссий гарантируется законом. Так что если есть возможность выплачивать ежемесячно указанную в договоре сумму, то не стоит откладывать приобретение жилья. Согласитесь, что выгоднее платить ипотеку, понимая, что эта квартира станет твоей, чем оплачивать, как воду в песок, съемное жилье, которое твоим никогда не станет.
Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.
В. Коробкин, заместитель генерального директора РК «ГородЪ»
