Недвижимость в Орле. Часть 7. Как реально оценить свою квартиру

Как реально оценить свою квартиру?

Цена объекта недвижимости – один из важнейших факторов, определяющих его продажу. К нам в агентство недвижимости в Орле часто обращаются собственники квартир с просьбой срочно, буквально за месяц, продать квартиру по завышенной, на наш взгляд,  цене. Или наоборот, покупатели надеются с нашей помощью приобрести жилье по ценам, которые были на рынке недвижимости год назад и на данный момент уже давным-давно не существуют. Каждый собственник  стремится извлечь максимальную выгоду из продажи своего жилья, а покупатель хочет приобрести  квартиру как можно дешевле. Как достигнуть компромисса? Сотрудничать с профессиональным риэлтором.

Обычно, если продавец работает с агентством, то цена сразу устанавливается адекватная. Риэлтор профессионально ориентируется на рынке недвижимости, потому что владеет информацией «из первых рук». Реальные цены продаж, которые происходят в агентстве, как правило, разительно отличаются от желаемых, указанных продавцами в рекламе. 

Весьма распространенная ошибка клиентов – стремление при продаже компенсировать все свои  вложения и еще заработать, но риэлтор прекрасно понимает, что если цена объекта завышена, то он будет продаваться очень долго. Более того, другие продавцы будут «пугать» этой квартирой своих потенциальных покупателей и таким образом быстрее и проще продадут своё более дешевоё жильё.

Подавляющее большинство покупателей берут ипотеку. А это значит, что в процесс сделки включится оценщик. Если заявленная стоимость квартиры окажется выше оценочной, то банк просто не выдаст на нее кредит.

Многие продавцы устанавливают высокую цену на свою недвижимость, рассчитывая на  существенный торг при осмотре квартиры. Нужно иметь в виду, что покупатель, скорее всего, вообще не пойдет смотреть жилье, которое стоит слишком дорого в своем ценовом сегменте и до торга дело просто не дойдет.

Особенно важно сформировать правильную цену продажи при альтернативной сделке с целью приобретения большей квартиры. В этом случае необходимо понимать, что со временем цена предполагаемой к покупке недвижимости вырастет сильнее, чем стоимость продаваемой. Поэтому, даже если и удастся выгодно продать квартиру клиента через несколько месяцев, то, учитывая постоянный рост цен на рынке недвижимости, суммы имеющейся у него доплаты к этому времени может просто не хватить на приобретение альтернативного жилья

Именно поэтому, специалист по недвижимости в переговорах с продавцом старается найти аргументы в пользу адекватной стартовой цены. Как правило, люди прислушиваются к мнению профессионалов.

На самом деле, цена каждой квартиры складывается из вполне объективных факторов.

- удаленность от центра
На окраине, где застройка ведется более интенсивно, жилье по качеству нисколько не хуже «центрального», но оценивается оно всегда заметно ниже. Недвижимость в центре города, где есть парковая зона, где рядом театры, концертные и выставочные залы, спортивные сооружения, клубы и бутики престижна вне зависимости от качества самой квартиры.

- тип дома
На каждый товар – свой купец. Продается любая недвижимость, от «сталинок» и «хрущевок», до элитного жилья, но только по очень разной цене. Удобные квартиры в новых домах с лучшей планировкой люди приобретают охотнее и стоят они, конечно, значительно дороже.

- материал стен
Все большим спросом пользуются современные монолитные и кирпичные дома, а. «типовая панель», как правило, оценивается ниже.

- характеристика перекрытий
У большинства домов перекрытия железобетонные. А вот квартиры в старых домах с деревянными перекрытиями люди приобретают редко даже по низкой цене, и, кстати, такая недвижимость не кредитуется многими банками.

- этаж
Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Крайние обычно стоят дешевле потому, что на первых проходят коммуникации общего пользования, а жильцам верхних этажей может портить жизнь крыша, протекающая осенью и раскаленная летом.

- состояние квартиры
Конечно, чем привлекательнее выглядит объект, тем проще его продать. Но сейчас никого уже не удивишь пластиковыми окнами, межкомнатными дверями, кафелем и новой сантехникой, поэтому состояние самой квартиры влияет не столько на ее стоимость, сколько на срочность продажи

- статус продажи
Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной». Последнее означает, что продавцу нужна другая квартира. Сделка в этом случае  затягивается, что может быть неудобно покупателю. Так что при «чистой» продаже квартиры стоят дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».

- неузаконенная перепланировка
Перепланировка может стать проблемой при продаже квартиры с помощью кредитов,  жилищных сертификатов и различных социальных выплат. Здесь тоже потребуется оценка, и специалист сразу увидит несоответствие между планом квартиры и техпаспортом. Такой объект не будет финансироваться банком. Собрать пакет документов и узаконить перепланировку долго и дорого, поэтому проще и быстрее вернуть все переделанное на прежнее место. В любом случае, это потребует времени, покупатель будет вынужден ждать, и поэтому цену на квартиру придется снизить.

- метраж
Стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах порой выше, чем в 3 - 4 -комнатных. Объяснение простое – чем меньше объект, тем дешевле, и тем большему количеству покупателей он по карману. На самые дешевые варианты всегда наибольший спрос.

- коммуникации
При формировании цены  квартиры учитывается  тип отопления и горячего водоснабжения. Приоритет отдается автономным источникам, потому что длительные отключения воды, увы, не редкость.

- транспортная доступность
Влияет на стоимость недвижимости и расстояние до ближайшей остановки транспорта, количество маршрутов. Не последнюю роль в формировании цены квартиры играет и качество дороги к дому.

- развитость инфраструктуры района
Для комфортного проживания человеку необходимо наличие поблизости магазинов, парковки, школы, детских и лечебных учреждений, спортивных сооружений. Если их нет, то стоимость жилья в этом районе ниже аналогичного по городу.

- дополнительные условия
Хоть и косвенно, но влияют на цену квартиры обустройство двора, состояние подъезда, лифта,  наличие в доме систем безопасности и телекоммуникаций. Снизить стоимость жилья могут низкие потолки, некрасивый вид из окон, шумная магистраль, проходящая рядом.

Все эти факторы нужно учесть, определяя цену вашей недвижимости. Понятно, что справиться с такой сложной задачей под силу только профессионалу.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.