Новые коммуналки: Что делать, если вам досталась доля в квартире.

Вступают в права наследники тех, кто оформлял жилье в собственность на заре приватизации. Как правило, наследников оказывается несколько — и при определенных условиях и их жизнь, и жизнь новых покупателей может заметно осложниться, а то и обернуться настоящим кошмаром. Ведь одно дело, когда вы владеете жильем на паях с близким вам человеком, и совсем другое — если совладельцем вдруг оказывается «чужак»…

Как справляться с трудностями, разбираемся вместе с генеральным директором агентства недвижимости «Новый Дом» Ольгой ПЕТРОВИЦКОЙ.
Традиционная ситуация: собственники долей в квартире хотят обособиться и получить свое личное пространство — так, чтобы один не мог ступать на жилплощадь другого.

Как это делается по закону: нужно заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, для надежности можно заверить его у нотариуса.
В соглашении определяется, какая жилая площадь становится «личной территорией» каждого из содольщиков. При этом места общего пользования — кухню, ванную, коридоры — делить нельзя, они остаются совместными.

Какие проблемы могут возникнуть: доли в праве собственности не измеряются в квадратных метрах жилплощади и автоматически не дают права занять какую-либо комнату. Между жильцами начинаются споры. «Разруливает» их суд, самостоятельно вынося решение о порядке пользования жильем. Причем судья исходит не только из размера доли в праве собственности, но и из других критериев: пола жильцов, родственных связей и т. д.
НАПРИМЕР. Если в трехкомнатной квартире содольщиками окажутся супруги, имеющие половину (одну вторую доли) в праве собственности, и ещё двое собственников-одиночек, имеющих по одной четвертой доли, то суд, скорее всего, определит каждому из одиночек по комнате и комнату — семейной паре. При этом, однако, коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи будут распределяться прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников.

Возможен ещё и малоприятный сюрприз в будущем: если одна или несколько из долей будут проданы и покупателями каждой окажутся по нескольку человек.
Происходит дальнейшее дробление долей, и определение порядка пользования жилплощадью становится более затруднительным, а то и вообще невозможным. Выходом для «пострадавшего» совладельца может стать продажа своей доли.
СРАВНИ!

Отдельная комната минимальной площадью (8 — 9 кв. м) в отдалении от метро стоит минимум $ 80 — 85 тысяч.
Доля в небольшой квартире в отдаленном районе, позволяющая занять маленькую комнату, — $ 60 — 65 тысяч.
СПРАВКА «КП»

Когда возникает такая форма собственности?
Если квартира вашей семье досталась в результате приватизации или получена по наследству, то, скорее всего, она находится именно в долевой собственности.

По-простому говоря, долевая собственность означает, что у квартиры несколько владельцев — каждому принадлежит доля в общем имуществе, и эта доля вовсе не обязательно равна комнате (скажем, если однушка или двушка принадлежит трем людям).
При этом каждый из совладельцев может свою долю завещать, а также продать. И если в однушке или двушке у совладельцев, которые имеют преимущественное право выкупа, на этот выкуп нет денег, часть квартиры вполне законным путем уйдет на сторону.

ВОПРОСЫ НА ЗАСЫПКУ

Дадут ли ипотечный кредит?

На приобретение комнаты банки, хотя и не все, кредиты выдают. На приобретение долей — нет.
Как оформить регистрацию (прописку)?

При долевой собственности для вселения и последующей регистрации любых лиц, кроме несовершеннолетних детей, требуется согласие всех содольщиков. Причем их одобрение необходимо, даже если есть соглашение о порядке пользования квартирой, в которой каждому сособственнику отведена определенная жилплощадь.

Для регистрации (прописки) в коммуналке по федеральному законодательству согласия собственников остальных комнат не требуется. Хотя на практике в Москве кое-где такое согласие до сих пор требуют.