Введение в дарение.
Однажды богатый и важный дядя Фрэнк решил подарить своему племяннику загородный дом рядом с большим озером и прелестным видом на горы. Как только ему в голову пришла такая замечательная идея, он оповестил племянника об этом, и тот через некоторое время переехал в свой новый дом, и жил, как ни в чём не бывало, пока… Пока в один из пасмурных осенних дней дяди не стало. И вот тогда начались всевозможные неурядицы. Объявилась жена дяди и огромное количество родственников, которые тоже претендовали на этот дом, они начали восклицать: «Почему вдруг, это твой дом? Дядя Фрэнк подарил его тебе, да? А почему мы ничего не знаем?». Племянник растерялся, долго искал помощи у юристов, пока не понял, что дядюшка Фрэнк должен был оформить документ, который называется дарственная, и тем самым закрепить права племянника на этот злосчастный дом…
В своей юридической практике я уже многие годы сталкиваюсь с такими случаями. Вопрос оформления дарственной является довольно сложным и часто вводит людей в заблуждение, и описывать этот вопрос сплошным текстом было бы совсем непросто. Поэтому я решил быть проще и привести в пример несколько случаев, вопросов, с которыми ко мне обращались люди.
Случай первый
Один мой хороший знакомый хочет оформить дарственную на квартиру своему двоюродному брату и сестре. Сам он живёт в Москве, а квартира находится в пригороде Нижнего Новгорода. Герой нашей истории задаётся вопросом, где можно оформить дарственную, и какие данные нужны для её оформления? Здесь все очень просто – можно составить договор дарения в любом городе, но регистрироваться договор в Федеральной регистрационной службе должен по месту нахождения недвижимого имущества - в Нижнем Новгороде. Для заключения договора мой знакомый должен представить первоначальные правоустанавливающие документы на квартиру. Сдавать документы должны все стороны сделки, либо их представители по доверенности.
Случай, связанный с дарственной после брака
Мать одной девушки, которая обратилась однажды ко мне, примерно два года назад купила квартиру. Сейчас собирается вступить в брак. У девушки возникает вопрос о возможности претендования на эту квартиру будущего супруга её матери и о возможности её матери без согласия супруга дать дарственную своей дочери. Пара пустяков: так как квартира была приобретена до заключения брака, мать нашей девушки может без согласия супруга смело распоряжаться этой квартирой. Но, если на день смерти матери квартира будет ей принадлежать, то супруг, наравне с другими наследниками первой очереди, имеет право на наследуемую квартиру. В данном случае мать может оформить завещание на свою дочь.
История о дарении третьему лицу
Николай Степанович является собственником квартиры и хочет подарить её третьему лицу. Как следует поступить ему в таком случае? Где, как зарегистрировать этот договор, и сколько должен заплатить одаряемый? Насколько долго продлится этот сложный процесс оформления сделки? Вопрос несложный, но требующий большого количества регистрационных действий. Сначала Николаю Степановичу необходимо оформить договор дарения. Нужно сделать это у нотариуса. Затем договор регистрируется в регистрационной службе. Госрегистрация осуществляется в течение месяца. При удостоверении договора у нотариуса взимается госпошлина около 1% от инвентаризационной стоимости квартиры. За госрегистрацию необходимо оплатить госпошлину 1000 рублей. Вот весь процесс, который предстоит пройти нашему герою, чтобы заключить договор дарения третьему лицу.
Что касается развода. Есть такая история
Моя сестра хочет подарить сыну квартиру, причём сын состоит в браке и имеет ребёнка. Её волнует вопрос, будут ли в случае развода жена и ребёнок её сына иметь долю от квартиры? В тоже время у сына есть непогашенные кредиты в банках, которые просроченные и на них идут проценты. Сестра волнуется, смогут ли у него отобрать подаренную квартиру, которая стала его собственностью? В последнее время с такими вопросами приходится сталкиваться все чаще и чаще. В сложившейся непростой ситуации наша героиня должна знать следующее. В категорию совместно нажитое имущество не входит подаренная квартира, то есть она будет принадлежать только сыну сестры. Жена и ребёнок сына, являются пользователями жилищного помещения, ибо сын их сам вселил по своей воле, и возникает право постоянного пользования жилым помещением. Договора дарения не касаются долги сына по кредитам: подаренную квартиру никто не отберёт, она переходит в его собственность, а дальше уж он может распоряжаться ей, как ему заблагорассудится.
Дарение через доверенность - не самый простой вопрос. Вот вам пример
Моя подруга Ольга проживает с мужем, а бабушка мужа хочет подарить ему жильё через дарение. Но бабушка уже в преклонном возрасте и не может ходить по инстанциям долго. Ольге и всему её семейству было предложено оформить дарственную через доверенность. Перед девушкой возник вопрос, а можно ли эту доверенность оформить на неё, ведь она всё-таки жена, ближайшая родственница мужа? Можно. Уполномочие на совершение сделки может быть представлено третьему лицу. На основании этого, ограничений в отношении родственников не существует. В нашем случае необходима нотариально заверенная доверенность. Однако для этого необходимо присутствие доверителя, т.е. бабушки. Либо нужно оформить вызов нотариуса на дом. Также необходимо включить в доверенность полномочия по проведению договора дарения на жильё.
Ещё один интересный случай, связанный с дарением квартирной доли
Бабушка хочет подарить внучке свою долю квартиры, притом, что остальная доля принадлежит внучке. Возникает два вопроса. Надо ли у нотариуса удостоверять бабушке и внучке договор, или можно сразу идти в регистрационную палату? И нужно ли как-то обговаривать дальнейшее проживание бабушки в этой квартире? Нотариальное удостоверение договора дарения не обязательно. В интересах бабушки в договоре дарения необходимо указать, что она останется проживать в подаренной квартире. А то в ситуации, когда квартира будет полностью принадлежать внучке, мало ли что может приключиться.
Более сложные случаи
Со сложной задачей столкнулся москвич Степан. Он хочет приобрести комнату в коммунальной квартире в собственность. У собственника нет отказа от всех соседей квартиры, и он предлагает оформить договор дарения. Степану это не понравилось, и он задумался, не рискованно ли заключать такой договор? Очень рискованно, дорогой Степан! При оформлении, таким образом, в собственность комнаты в коммунальной квартире, Степан рискует потерять и деньги, и комнату. Дело в том, что заинтересованные лица (соседи) могут признать данную сделку недействительной. В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. Отказ от приобретения комнаты от соседей получить не сложно. Для этого продавец должен отправить им заказные письма (с уведомлением о вручении) с предложением купить комнату. В письме необходимо обязательно указать, до какого времени он ждет от них ответа. Если ответ в установленный срок не поступает, это значит, что все отказались от покупки. На это особенно стоит обратить внимание, а то ведь действительно может получиться крайне невыгодно для вас, дорогие одаряемые, останетесь и без жилплощади, и без денег.
Когда даритель - не хозяин
Мои знакомые, Мария и Алексей, хотят заключить дарственную на участок, который получили в наследство несколько лет назад, и так сложилось, что не закрепили его, как свою собственность. Естественно, у них возникает вопрос, возможно ли заключение дарственной в их случае, и какие их могут ждать последствия? К сожалению, Мария и Алексей не смогут заключить дарственную, так что никакие последствия их не ждут. Дело в том, что чтобы заключить дарственную, необходимо, да, это действительно необходимо, быть собственником участка. Иначе никак нельзя заключить дарственную. Молодым людям сначала придётся заключить участок в свою собственность, а потом уже заключать дарственную. Так что вот вам дельный совет: при получении имущества в наследство, лучше сразу заключайте его в свою собственность.
Дела бумажные
Одним из самых важных вопросов, которым задаются дарители и одаренные, является вопрос документации. Например, достаточно простая ситуация. Некий гражданин хочет оформить дарственную на квартиру с общей приватизацией на свою дочь, и не знает ни порядка оформления, ни документов для оформления дарения.
Договор дарения на недвижимое имущество заключается в письменной форме. Права на недвижимое имущество и сделки должны быть зарегистрированы в едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного лица при наличии у него доверенности. Обязательным приложением к документам является план данного недвижимого имущества. Плюс, документы, подтверждающие проведение приватизации, а также если это совместная собственность родителей, то письменное согласие второго. Также считаю важным обратить внимание на то, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Отказ от дарения
Однажды один мой клиент попал в крайне неприятную ситуацию, на решение которой потребовалось немало драгоценного времени. Если вкратце описать тот случай, получится примерно так. Сергей Сергеевич некоторое время назад подарил своему родственнику квартиру, но в результате произошедших событий в его жизни, связанных с одарённым, Сергей Сергеевич хочет отказаться от дарения.
Возможно ли это после оформления всех документов и регистрации квартиры в госорганах? Важный вопрос. Ведь такая ситуация вполне возможна, и часто приключается со многими людьми, ведь наша жизнь порой подкидывает нам очень неожиданные сюрпризы. Когда я помогал Сергею Сергеевичу решать его проблему, я практически в первый раз столкнулся с отказом от дарения, и вот что мне пришлось выяснить. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмену дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). В дарственной может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась к моменту отмены дарения.
