Беседы о недвижимости. Часть 9. Покупаем новую квартиру.
Покупаем новую квартиру.
Многие наши клиенты хотят стать владельцем квартиры в новостройках Орла. Чистый подъезд, большой лифт, широкие лестницы, удобные планировки новых квартир. Дом растет на глазах, даже по ночам на стройке продолжается работа. А цена при этом ниже, чем на вторичном рынке!
Хотя покупка квартиры в новостройке – вполне отлаженный процесс, ряды недовольных дольщиков, к сожалению, продолжают пополняться. Все больше становится граждан, которые получили от застройщика не совсем то, что изначально оплачивали.
Если раньше клиенты при покупке жилья на первичном рынке излишне перестраховыва-лись, то теперь, наоборот, многие уверены, что полностью защищены законом, а махинации с недвижимостью - редкость. Поэтому люди пренебрегают простыми правилами и, по-прежнему, рискуют быть обманутыми.
При покупке жилья в новостройке есть несколько важных моментов, на которые нужно обязательно обратить внимание.
Объективно оцените свои финансовые возможности.
Два самых распространенных способа оплаты квартиры в новостройке – продажа имеющегося жилья и кредит.
В первом случае часто клиент выбирает рассрочку на период строительства, уплачивает первоначальный взнос, а потом, ближе к сдаче дома, реализует свою недвижимость и вносит остаток суммы застройщику. Чтобы быть уверенным, что вырученных от продажи старой квартиры денег хватит на оплату строящегося жилья, нужно тщательно изучить цены на вторичном рынке, учесть их возможные изменения и вероятную корректировку цены застройщика.
Проверьте наличие у застройщика разрешения на строительство.
К сожалению, бывают случаи, когда застройщик начинает продавать квартиры, не получив еще разрешения на строительство данного объекта недвижимости. Не рекомендуем покупать такое жилье, даже если фирма уверяет, что вот-вот получит необходимые документы. Все вопросы по приобретению и оплате новой квартиры могут обсуждаться только при наличии у застройщика соответствующих разрешений уполномоченных государственных органов.
Уточните назначение используемого земельного участка.
В документации, с которой обязан ознакомить застройщик, указано, для каких целей ему предоставлен земельный участок. И если выяснится, что земля предназначена для индивидуального жилищного строительства, а на ней возводится многоквартирный дом, лучше попрощаться с такой фирмой. Это довольно распространенное нарушение. Бывает, что компании удается узаконить постройку, но в последнее время суды все чаще выносят решения о сносе нелегитимных домов, и покупатель может потерять и квартиру, и деньги.
Остерегайтесь серых схем
Самый надежный для приобретателя вариант покупки квартиры в строящемся доме – заключение с застройщиком договора долевого участия. Только он предполагает, что дом строится с соблюдением 214 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Вторая распространенная схема, по которой реализуются проекты новостроек, – Жилищно-строительные кооперативы, - регулируется Жилищным кодексом РФ.
Однако, многие застройщики предлагают покупателям заключать предварительные договоры, договоры бронирования квартир и прочие соглашения, которые не предусмотрены перечисленными законами и абсолютно не гарантируют, что вы получите жилье, которое оплатили.
Обратите внимание на цену.
Низкая цена на предлагаемое застройщиком жилье должна насторожить покупателя. Никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин. Стоимость квартир в строящихся микрорайонах, конечно, может быть несколько меньше, чем в отдельных домах. Но когда разница в цене по сравнению с аналогичным предложением от других компаний превышает 15 %, то стоит задуматься о целесообразности такого вложения своих средств.
Выясните планируемую инфраструктуру района.
Для комфортного проживания необходимо, чтобы в микрорайоне по соседству с будущим домом были поликлиники, аптеки, детские сады, школы, магазины, парковки и другие элементы инфраструктуры. Все эти объекты могут быть даже построены, но это не значит, что они начнут работать. В региональном бюджете может не оказаться средств, чтобы выкупить их у застройщика. Лучше всего получить информацию на эту тему в местной администрации, направив официальный запрос.
Прежде чем подписывать договор о приобретении жилья, нужно проверить, какие характеристики будет иметь ваша квартира. Одна из самых важных – площадь объекта, поэтому в договоре должно быть указано, как будет действовать застройщик, если квартира в уже построенном доме окажется больше или меньше, чем значится по документам. Обычно, если она меньше, вам должны вернуть средства за недополученные квадратные метры, если больше – предложат доплатить. Застройщик может зафиксировать в договоре допустимый предел разницы и предупредить, что готов платить компенсацию, только если разница превысила этот показатель. В суде такие условия признаются недействительными, и компания должна в любом случае выплатить клиенту «недостачу».
Просмотрите всю доступную информацию о фирме-застройщике.
Прежде чем остановить свой выбор на каком-то конкретном застройщике, обязательно соберите всю возможную информацию о нем. Даже если фирма возводит дома в срок и располагает всеми необходимыми документами, может оказаться, что качество сданного жилья оставляет желать лучшего, а добиться устранения обнаруженных новоселами неполадок невозможно. Если раньше у застройщика были такие проблемы, то об этом обязательно найдутся упоминания в СМИ.
Предпочтение отдавайте безналичному расчету.
Ушли в прошлое времена, когда дольщики несли в офис застройщика толстые пачки купюр, чтобы расплатиться за покупку. Сегодня расчеты в основном безналичные, и их легко подтвердить документально. Но если же продавец настаивает на оплате наличными деньгами, то покупателю на руки должны быть обязательно выданы два документа: квитанция к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.
И еще…
В приобретении жилья на первичном рынке гораздо больше тонкостей. Поэтому не стоит рассчитывать только на свои силы, принимая решение о покупке такой недвижимости. Советы опытных риэлторов помогут минимизировать риск попадания в число обманутых дольщиков. Не стоит ими пренебрегать.
Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.
А. Гученко, генеральный директор РК «ГородЪ»
