11 Мая 2011
Цессия. Что это такое
Строится новый дом. Застройщики привлекают дольщиков для участия в строительстве, заключают с ними договоры долевого участия. Оказывается, на этом этапе строительства, когда право собственности на квартиры в Орле еще не оформлено, также возможна продажа таких квартир. В этом случае между гражданами заключается не договор купли-продажи, а соглашение о переуступке права требования квартиры по окончании строительства жилого дома, так называемую "цессию".
О некоторых особенностях таких сделок, позволяющих купить квартиру в Орле на этапе ее строительства, поговорим далее.
До недавнего времени, а точнее, в докризисный период, квартиры в новостройках Орла разлетались, как горячие пирожки. Строили тогда много, быстро, относительно недорого. И на нулевом этапе, то есть после закладки фундамента, квартиры скупались десятками. Бывало, что выкупались целые подъезды. На долю физических лиц оставалось 10-15%, всё остальное разбирали различные фирмы.
Цель таких действий понятна: на начальном этапе стоимость квартир была значительно ниже, чем к концу строительства. Выгода более чем очевидна. За полгода-год инвесторы получали до 50% прибыли от продажи жилья. Стоит отметить, что после регистрации права собственности на новую квартиру ее стоимость увеличивается еще на 10%.
Однако большинство сделок в этой ситуации происходит по переуступке права требования. Причин тому несколько. Для инвесторов-юридических лиц основная причина - временной фактор. Долго ждать регистрации права собственности, проще продать по фиксированной цене с реальной расчетной прибылью. Для инвесторов-физических лиц основную роль играет уход от налогов. Ведь при продаже по цессии в ней можно указать любую сумму, которая налогом не облагается. В случае продажи квартиры после регистрации на нее права собственности придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. рублей.
В особой категории стоят юридические лица, с которыми застройщик рассчитался квартирами за поставку оборудования или строительных материалов. Эти инвесторы заинтересованы в получении денежных средств, а не квадратных метров. Поэтому они готовы срочно продать полученные таким образом квартиры, соответственно, с существенным дисконтом. И вот эти "юрики" - самые лакомые продавцы на рынке недвижимости!
Теперь о некоторых особенностях, знание которых обязательно для правильного и безопасного оформления переуступки прав требования. Во-первых, все условия договора о долевом участии в части денежных расчетов должны быть выполнены полностью. Иначе обязательства цедента по выплате оставшихся средств ложатся на плечи цессионария. Во-вторых, оформить переуступку прав можно только до сдачи дома в эксплуатацию и передачи его застройщику. До этого момента переуступать свои права можно неограниченное число раз. После - только договор купли-продажи. В-третьих, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в УФРС, соответственно, и цессия также должна пройти государственную регистрацию.
Продолжение следует...
О некоторых особенностях таких сделок, позволяющих купить квартиру в Орле на этапе ее строительства, поговорим далее.
До недавнего времени, а точнее, в докризисный период, квартиры в новостройках Орла разлетались, как горячие пирожки. Строили тогда много, быстро, относительно недорого. И на нулевом этапе, то есть после закладки фундамента, квартиры скупались десятками. Бывало, что выкупались целые подъезды. На долю физических лиц оставалось 10-15%, всё остальное разбирали различные фирмы.
Цель таких действий понятна: на начальном этапе стоимость квартир была значительно ниже, чем к концу строительства. Выгода более чем очевидна. За полгода-год инвесторы получали до 50% прибыли от продажи жилья. Стоит отметить, что после регистрации права собственности на новую квартиру ее стоимость увеличивается еще на 10%.
Однако большинство сделок в этой ситуации происходит по переуступке права требования. Причин тому несколько. Для инвесторов-юридических лиц основная причина - временной фактор. Долго ждать регистрации права собственности, проще продать по фиксированной цене с реальной расчетной прибылью. Для инвесторов-физических лиц основную роль играет уход от налогов. Ведь при продаже по цессии в ней можно указать любую сумму, которая налогом не облагается. В случае продажи квартиры после регистрации на нее права собственности придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. рублей.
В особой категории стоят юридические лица, с которыми застройщик рассчитался квартирами за поставку оборудования или строительных материалов. Эти инвесторы заинтересованы в получении денежных средств, а не квадратных метров. Поэтому они готовы срочно продать полученные таким образом квартиры, соответственно, с существенным дисконтом. И вот эти "юрики" - самые лакомые продавцы на рынке недвижимости!
Теперь о некоторых особенностях, знание которых обязательно для правильного и безопасного оформления переуступки прав требования. Во-первых, все условия договора о долевом участии в части денежных расчетов должны быть выполнены полностью. Иначе обязательства цедента по выплате оставшихся средств ложатся на плечи цессионария. Во-вторых, оформить переуступку прав можно только до сдачи дома в эксплуатацию и передачи его застройщику. До этого момента переуступать свои права можно неограниченное число раз. После - только договор купли-продажи. В-третьих, договор долевого участия должен быть зарегистрирован в УФРС, соответственно, и цессия также должна пройти государственную регистрацию.
Продолжение следует...
