Инвестиции в коммерческую недвижимость. Советы новичкам в сфере финансовой стороны.

Давно известно, что лучшим способом сохранения финансов и преумножения капитала в целом являются инвестиции в коммерческую недвижимость, а также покупка земельных участков под строительство все той же недвижимости. Но, это далеко не простое дело: необходимо разобраться в спросе и предложениях на рынке, выбрать наиболее выгодное месторасположение, ознакомиться с развитостью инфраструктуры. Продолжать перечень можно еще долго. Правда есть то, о чем мало кто даже из опытных инвесторов задумывается именно о финансовой стороне

1. Неправильные подсчеты.

Как ни странно, именно то, над чем стоит особенно задуматься, многие спускают сквозь пальцы. А ведь, чтобы купить земельные участки под строительство необходимо несколько раз подсчитать итог такого вклада. Стоимость зависит исключительно от чистого операционного дохода. Чтобы рассчитать ее, необходимо от валового дохода отнять расходы. Поэтому, условные значения потенциального валового дохода и сметы не столь важны. На самом деле, главными являются точные операционные показатели.

Инвестиции в коммерческую недвижимость должны основываться только на реальных показателях, а не на прогнозе. Чистая прибыль – это исключительно операционный доход с вычетом обслуживания долга. Если вы переоценили свои доходы или, напротив, недооценили расходы, ваша инвестиция может провалиться.

Совет: научитесь правильно рассчитывать все цифры. Если расходы на приобретенные земельные участки под строительство не будут доходить до установленного вами лимита, ваш капитал начнет расти.

2. Большой заем.

Нередки случаи покупки земельных участков под строительство коммерческой недвижимости очень крупных габаритов. Как правило, такие сделки требуют привлечения большого количества денежных средств, а, следовательно, привлекаются кредиторы. Чтобы не прогореть, необходим точный расчет финансовых возможностей инвестора и выбор правильной инвестиционной стратегии. Стоит отметить, что любая сделка должна оцениваться с помощью коэффициента безубыточности.

Коэффициент безубыточности – сумма операционных расходов и обслуживания долга, деленная на валовой потенциальный доход. Если его значение превышает 80%, такая инвестиция слишком опасна. Также стоит учесть, что если успех сделки напрямую зависит исключительно от благоприятной среды – капиталовложение, скорее всего, потерпит крах.

Совет: заем крупной суммы оправдан только при условии, что будущая инвестиция подкреплена основательным планом, а также достаточным капиталом. Потратьте время на все расчеты или наймите специалиста, который сделает все это для вас.

3. Стратегия выхода.

Прежде, чем приобретать земельные участки под строительство, необходимо задаться рядом вопросов: почему вы считаете, что данная инвестиция выгодна, и как развивать данный проект? Почему ваша стратегия развития превосходит стратегию продавца земли (ведь продавец тоже изначально был инвестором)?

Также необходимо рассчитать, сколько времени уйдет на внедре ние проекта, его стоимость, какова сумма возможной прибыли и возможного убытка, самое главное – как увеличить прибыль в случае успеха или выйти из проекта в случае провала.

Ответы на все вопросы помогут составить конкретный план действий.

Совет: чтобы избежать больших убытков, а также увеличить стоимость данного вклада, составьте инвестиционный план и стратегии выхода. Опытные инвесторы, как правило, имеют минимум три последних.