Как избежать обмана при совершении сделки

Подготовка и проведение сделки с недвижимостью – особый период в жизни человека. В это время его ум как правило перегружен информацией, а чувства (от радостного предвкушения новоселья до страха сделать что-то не так) мешают мыслить трезво.

К сожалению, этим часто пользуются мошенники – и мелкие, готовые вклиниться в процесс на каком-то этапе сделки и урвать свои десятки или даже сотни тысяч, и крупные, рассчитывающие завладеть всей квартирой.

Сколько реально на рынке недвижимости Петербурга совершается афер, не знает никто. Многие жертвы, если их «кинули» на относительно небольшую сумму, предпочитают забыть об инциденте и продолжать сделку, стараясь не наступить на те же самые грабли.

Впрочем, общее представление можно составить на основе статистики Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (бывшая ФРС). Так, в 2010 году в Управление поступило более четырех тысяч документов о наложении арестов на объекты недвижимости, почти две тысячи сообщений правоохранительных органов о проведении проверок, расследовании уголовных дел, связанных с недвижимым имуществом, и почти три тысячи обращений физических и юридических лиц с просьбой приостановить государственную регистрацию прав.

Нередко регистрацию приостанавливают сами госорганы – после проверки представляемых договоров и доверенностей, свидетельств о праве на наследство, судебных решений.

Также проверяется и личность заявителя. «Однажды к нам на регистрацию поступил договор купли-продажи квартиры, составленный в простой письменной форме, – рассказывает Ольга Колобанова, заместитель начальника отдела регистрации арестов и запрещений Управления Росреестра по Санкт-Петербургу. – В пакете документов была представлена ксерокопия паспорта продавца квартиры. При сравнении ее с копией, имеющейся в ДПД (делоправоустанавливающие документы – Ред.), выяснилось, что фотографии собственника на них не совпадают. Тогда мы направили запрос в Федеральную миграционную службу и получили ответ: подпись и фотография на представленной копии отличались от имеющихся в заявлении на выдачу паспорта. То есть на регистрацию были поданы поддельные документы».

Кроме паспортов подделывают также договоры, доверенности, свидетельства о праве на наследство, решения судов. При выявлении фальшивки регистрирующие органы направляют уведомления в Прокуратуру и в ГУВД Санкт-Петербурга. Те проводят проверку и, если есть состав преступления, заводят дело. Всего за 2010 год петербургский Росреестр направил около 70 таких писем.

Мошенники ищут слабое звено. По этой причине в группе риска всегда оказываются пенсионеры, люди с психическими отклонениями, пьющие и т. д. «Как правило, это мошенничество на доверии, когда у человека изымаются документы, а потом на их основании совершаются операции с недвижимостью, – говорит Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Например, пенсионеру обещают увеличение пенсии и под предлогом того, что нужно подать документы в соответствующие инстанции, получают правоустанавливающий пакет документов и доверенность».

«Однажды к нам пришла бабушка, вокруг которой вились несколько человек. Специалист на приеме документов заподозрил неладное и поинтересовался целью ее визита. Как выяснилось, ей сказали, что теперь новый порядок получения пенсии и нужно подписать кое-какие бумаги. А подписать ей предстояло заявление на регистрацию договора дарения принадлежащей ей квартиры в простой письменной форме. Мошенников задержали», – поделилась реальной историей Ольга Колобанова.

Иногда регистраторам приходится выручать из беды и вполне дееспособных граждан. Так, один гражданин пришел в Управление Росреестра с договором дарения своей единственной квартиры новому приятелю. При приеме документов у него поинтересовались, где же он в дальнейшем собирается жить. «Как – где, – удивился он, – в этой квартире, я же здесь прописан…». Этот человек не понимал, что, подарив квартиру, он утрачивает не только право собственности, но и право проживания в ней. И новый собственник при желании может его потом «выписать» в никуда.

«Если мошенник подделал документы либо сделку совершили с психически нездоровым человеком, исправить ситуацию в суде возможно. Но если вполне дееспособный человек сам – своей рукой – подписал договор, пути назад, к сожалению, нет», – говорит Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР». Он приводит недавний пример. Преступники удерживали у себя пьющего, хоть и вполне психически здорового человека. Обрабатывая его, продолжали спаивать. В итоге он подписал договоры купли-продажи двух квартир, подтвердил получение денег, подписал у нотариуса доверенность на регистрацию. Признать сделку незаконной теперь невозможно – подпись на документах подлинная, доказать, что человек все это время был пьян, невозможно, наконец, любая экспертиза признает его дееспособным. Нельзя забывать и про второй момент: у этих квартир теперь ведь есть добросовестные приобретатели. Как быть с их законным правом?

Сегодня нет реального механизма, позволяющего оградить от мошенников слабо защищенные категории граждан. Остается уповать на «регистрационный фильтр», который у нас, к счастью, работает. «Некоторое время назад пропал один пенсионер. Его сестра написала заявление в милицию, было открыто розыскное дело, и об этом правоохранительные органы известили наше управление, – рассказывает Ольга Колобанова. – В это же время к нам поступил договор купли-продажи его квартиры в простой письменной форме, сданный доверенным лицом. Доверенность на сдачу документов была нотариально заверена в Ленинградской области. Мы приостановили регистрацию и потребовали личного присутствия продавца. Аферисты, которые похитили владельца квартиры, удерживали его живым на случай осложнений при оформлении документов. Правоохранительные органы были предупреждены, и продавца с сопровождающими удалось отследить, пленника освободить, а мошенников задержать. Освобожденный собственник квартиры рассказал, что не имел намерения продать ее, и что его насильно удерживали в Ленинградской области несколько месяцев». Хэппи-энд, но он не слишком радует: в целом ситуация с защитой интересов людей из группы риска остается пока тяжелой.

Случаи, когда преступники завладевают квартирой жертвы, время от времени происходят, но, конечно, не так часто, как при зарождении российского рынка недвижимости. Куда больше сейчас на рынке мелких афер, инициаторам которых часто удается уйти от ответственности.

Наиболее распространены мошенничества по типу «халява». Потенциальному покупателю предлагают объект по супернизкой цене, который на самом деле продавцу не принадлежит.

На волне эйфории клиент вносит предоплату, а потом теряет всякую связь со второй стороной – аналогичная схема действует и на рынке аренды, рассказывает Дмитрий Щегельский и добавляет: «Как правило, жертвами таких афер становятся люди, которые ищут недвижимость самостоятельно, без профессионального представителя».

Зачастую мошенники привлекают своих жертв не только выдающимися ценами, но и брендом известной на рынке компании. Так, в феврале этого года обмануты были двое гостей Северной столицы. Интернет-реклама привела их к «специалистам», представившимся сотрудниками агентства недвижимости «Итака». Подписав договор аренды и заплатив лжериэлторам достаточно крупную сумму авансом, клиенты обнаружили по адресу, указанному в договоре, не элитную квартиру с видом на исторические достопримечательности, а закрытое на ремонт коммерческое помещение. Выйти на связь с «риэлторами» на тот момент уже не представлялось возможным. В другом случае некое агентство безосновательно выдавало себя за официального партнера «Итаки». Получая авансы за сомнительные услуги посредничества, они обещали передавать запросы клиентов профессионалам АН «Итака». Никакие из данных обещаний выполнены также не были, говорит иректор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

Вывод напрашивается сам собой: чтобы избежать мошенничества, как крупного, так и мелкого, нужно не быть доверчивым, не жалеть денег на юристов, пользоваться услугами настоящих, а не мнимых, риэлторов. И, пожалуй… заводить большую семью, ведь одиночки у нас рискуют.

В заключение добавим, что тема мошенничества на рынке недвижимости будет подробно рассмотрена 17 марта 2011 года на семинаре «Риски при покупке готового и строящегося жилья и как их избежать». Он пройдет в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» в театре «Балтийский дом».

Подписывать договор купли-продажи или дарения квартиры в простой письменной форме только в том случае, если вы юридически грамотны и понимаете все имеющиеся здесь тонкости.

Не экономить и обратиться за консультацией к юристу или нотариусу. Они разъяснят вам суть сделки и все последствия, которые наступят после ее заключения, помогут составить договор, в котором будут учтены все ваши интересы.

Не давать документы и паспорта людям, которых вы плохо знаете, не оформлять генеральную доверенность. А при оформлении доверенности указывать, какие конкретно полномочия вы возлагаете на своего поверенного. Если вы по каким-то причинам ему больше не доверяете, необходимо сразу же обратиться к нотариусу с заявлением об отмене доверенности и представить в Управление Росреестра справку нотариуса об ее отмене.

Если вы потеряли паспорт, какие-либо документы или свидетельство о праве собственности на квартиру или у вас их украли, необходимо сразу же обратиться с заявлением не только в милицию, но и в Управление Росреестра. Это исключит возможные мошеннические действия с вашей квартирой.