Недвижимость в Орле Часть 13 Налогообложение купли продажи недвижимости

Налогообложение - важный аспект работы с недвижимостью. Любая сделка с ней  отражается в декларации, которую ежегодно обязан представить каждый налогоплательщик. Поэтому при продаже квартиры в Орле обязательно нужно учесть и последующие налоговые выплаты.

Не облагаются налогом сделки с недвижимостью, находившейся в собственности продавца более 3 лет. При этом необходимо учесть, что срок владения помещением исчисляется по-разному, в зависимости от способа его приобретения. Так, например, срок владения квартирой на вторичном рынке, приобретенной собственником по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты или

перешедшей в собственность гражданина в результате приватизации, исчисляется с момента государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость, приобретенная на первичном рынке, считается собственностью налогоплательщика с момента получения свидетельства о государственной регистрации права, а квартира в кооперативном доме – со дня полной выплаты денежного пая. Помещение, полученное по наследству, согласно ст. 1114 Гражданского Кодекса РФ принадлежит наследнику со дня смерти наследодателя.

При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от стоимости объекта. При этом, каждый налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет, сумму, на которую уменьшается налогооблагаемая база. Так, один раз за налоговый период, разрешается использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Другой вариант уменьшения налогооблагаемой базы - документальное подтверждение затрат, связанных с приобретением данного объекта. В этом случае, имущественный вычет предоставляется в размере фактически понесенных расходов на покупку дома, квартиры или комнаты. Иными словами, есть возможность заплатить налог с разницы между ценой продажи и покупки недвижимости. Гражданин должен определить, что ему выгоднее и выбрать один из вариантов. Такие же правила распространяются и на сделки по переуступке права требования – цессии.

Понятно, что продавец квартиры, полученной в результате приватизации, по наследству или по договору дарения, не имеет возможности представить никаких документов, подтверждающих затраты на ее приобретение. При продаже он может воспользоваться только налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей. С другой стороны, фактически не подпадает под налогообложение жилье стоимостью до 1 млн. рублей, к которому сейчас можно отнести комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, а также жилье с частичными удобствами.  Аналогичная ситуация и с, так называемым, прочим имуществом, к которому относятся гаражи, стоимостью до 250 000 рублей.

Все расходы по приобретению жилья должны быть подтверждены документально. Это могут быть платежные поручения, выписки из банковского счета, приходные ордера с кассовыми чеками, договоры и акты приёмки-передачи помещения. При проведении сделки между физическими лицами, вне зависимости от типа взаиморасчетов,  главный документ – это расписка продавца, подтверждающая сам факт получения денежных средств за данный объект недвижимости.

При строительстве дома или приобретении недостроенного жилья, в качестве затрат на строительство, собственником могут быть представлены следующие расходы:
- на  разработку проектно-сметной документации
- на приобретение строительных и отделочных материалов
- на проведение работ по строительству и отделке
- на подведение и подключение коммуникаций.

Не могут быть учтены в качестве затрат работы по отделке помещения, приобретенного  на вторичном рынке

Сейчас, в соответствии с действующим законодательством, при покупке жилья и  земельных участков под жилищное строительство, гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет с суммы до 2 млн. рублей. Эта выплата производится только один раз в жизни и с одного объекта недвижимости. Таким образом, максимально подлежит возврату из бюджета НДФЛ на сумму до 260 000 рублей. Но эти средства гражданин может получить в полном объеме только в том случае, если приобретаемое им жилье стоит более 2 млн. рублей. В столичных городах, где недвижимость гораздо дороже, эту компенсацию получат многие. А в регионах далеко не все приобретатели  могут в полном объеме воспользоваться законной льготой, и вынуждены откладывать эту возможность до лучших времен, когда они смогут приобрести более дорогое жильё. Поэтому сейчас в Правительстве прорабатываются варианты, при которых имущественный налоговый вычет был бы связан не с квартирой, а с суммой 2 млн. рублей, которую можно было бы возместить с нескольких объектов недвижимости.

Если при покупке использовались ипотечные средства, то НДФЛ можно вернуть и с суммы процентов по кредиту. Эта выплата производится дополнительно к сумме возмещения по объекту недвижимости.

При проведении сделки по купле-продаже жилья необходимо учитывать, что налогообложение ее участников производится по разным схемам. Продавец обязан своевременно представить налоговую декларацию и сразу полностью уплатить налог с проданной недвижимости. В случае проведения альтернативной сделки, сумма причитающегося к уплате налога по первому объекту может быть учтена при возврате по второму.

Возврат НДФЛ покупателю происходит иначе. Ежегодно налогоплательщику возвращается только та сумма, которая удержана из его заработной платы в качестве подоходного налога в данный налоговый период, указанная в справке 2 НДФЛ. Таким образом, возврат всей суммы налога занимает несколько лет, при обязательном условии, что данный гражданин официально трудоустроен и получает «белую» зарплату.

Учитывая сегодняшнюю стоимость жилья, сумма налога при его продаже немалая, поэтому прежде, чем проводить любую сделку с недвижимостью, мы рекомендуем нашим клиентам дополнительно проконсультироваться со специалистом.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.
В. Коробкин, заместитель генерального директора РК «ГородЪ»