Сделки по доверенности

В наше время всеобщей занятости даже такое ответственное дело, как покупка или продажа квартиры, нередко поручают доверенным лицам. Насколько рискованны сделки по доверенности? Как правильно оформить этот документ?

— В каких случаях возникает необходимость совершения сделок с недвижимостью по доверенности? Где и у кого можно оформить этот документ?
— Доверенность — удобный выход из положения для занятых людей, ведь ситуаций, в которых требуется передать полномочия другому лицу, встречается немало. В частности, можно разрешить своему доверенному лицу (поверенному) собрать и представить на государственную регистрацию необходимые документы и даже продать квартиру.
Оформляют доверенность в разных инстанциях в зависимости от ее вида. В тех случаях, когда допускается оформление в простой письменной форме, эта бумага может быть выдана организацией работнику, которому доверяют совершение определенных действий. Она должна быть оформлена от имени юридического лица за подписью руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати предприятия. Конкретный пример: получение справки БТИ для организации.
Что же касается нотариальной доверенности, то ее можно составить у любого нотариуса независимо от места жительства, заплатив госпошлину в размере 200 руб. в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Право на выдачу доверенности имеют и другие лица. Согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

* доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
* доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) части, соединения, учреждения или заведения;
* доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
* доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа соцзащиты.

— В какой форме составляют доверенность? Какую информацию она должна содержать обязательно?
— Доверенности различают по форме составления и по набору полномочий, содержащихся в документе. Форма доверенности напрямую связана с видом сделки. Если сделка требует нотариального удостоверения, то согласно Гражданскому кодексу РФ доверенность должна быть составлена в нотариальной форме. Если же сделка допускает соглашение в простой письменной форме, то достаточно доверенности, составленной в той же форме. Однако законом предусмотрены исключения из данного правила. Например, договор купли-продажи недвижимого имущества (дарения, аренды, мены) не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но если при совершении такой сделки одно лицо дает доверенность другому для представления своих интересов в регистрационной службе (например, для регистрации права собственности), то в этом случае документ должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса в соответствии с п. 1 ст. 16 закона о регистрации.
По содержанию и объему полномочий различают:

* генеральную доверенность — по ней представитель совершает широкий круг юридических действий (например, осуществляет продажу квартиры, включая сбор всех необходимых документов, с правом подписания договора, регистрацию прав и сделки и т. д.);
* специальную доверенность — представитель совершает однообразные, однородные действия (например, представительство в суде);
* разовую доверенность — представитель совершает одно определенное юридическое действие (например, получает зарегистрированный договор и Свидетельство о регистрации права в регистрационной службе).

— Какую именно доверенность нужно оформить, чтобы поручить третьему лицу продажу квартиры?
— Это зависит от того, в какой мере доверитель будет вовлечен в процесс продажи. Например, если он не имеет возможности или желания участвовать в сделке, то следует оформить генеральную, нотариально удостоверенную доверенность. В ней обязательно должно быть указано, какие полномочия переданы поверенному (например, сбор всех бумаг, необходимых для продажи, представление в БТИ, регистрационной службе, ЖЭКе и так далее, право подписывать от имени доверителя заявления, подавать и получать документы на государственную регистрацию и т. д.).
— Существуют ли сроки действия доверенности? В каких случаях она может потерять силу?
— Доверенность выдают на определенный срок (максимальный — три года), который, как правило, указывают в документе. В тех случаях, когда срок окончания действия не указан, доверенность действительна в течение одного года со дня выдачи. Если же вообще отсутствует дата составления, то такой документ не имеет силы.
Прекращено действие доверенности может быть по разным причинам. Например, вследствие отмены лицом, ее выдавшим, причем доверитель вправе сделать это в любое время. Если документ удостоверен нотариально, то и для отмены нужно вновь обращаться к нотариусу. Поскольку в законе не указано, что это обязательно должен быть орган, в котором доверенность была оформлена, можно обратиться в любую нотариальную контору.
При этом доверитель обязан сообщить об этом действующему от его имени поверенному, а также известным ему третьим лицам, для представительства перед которыми выдана доверенность. Однако если поверенный совершит нежелательную для доверителя сделку до того, как узнает об отмене документа, то все права и обязанности по сделке сохраняют силу.
Доверенность также утрачивает силу в связи со смертью доверителя или представителя либо в случае признания данных людей недееспособными или ограниченно дееспособными. Равно как и в случае, если прекратило свою деятельность юридическое лицо, выдавшее или получившее документ.
— С какими рисками могут быть связаны сделки по доверенности?
— Слепо полагаться на человека, предъявившего доверенность, не стоит — некоторые сделки, совершенные по ней, могут быть признаны недействительными. Самые распространенные риски — это подделка доверенности, окончание срока ее действия или отмена, а также утрата документом юридической силы в связи со смертью доверителя.
При совершении сделок по доверенности нужно в первую очередь проверить ее подлинность. Для этого желательно встретиться с лицом, выдавшим документ, и с нотариусом, убедиться в том, что доверенность на самом деле была оформлена по всем правилам и в настоящий момент не отменена, а доверитель жив и здоров. Если существуют опасения, что доверитель является недееспособным или ограниченно дееспособным, можно запросить справку из ПНД.