Альтернатива - обмен через продажу

До недавнего времени все сделки, связанные с меной жилья, проводились по схеме, называемой "альтернатива". Часто недвижимость в Орле или просто квартиры в Орле менялись через куплю-продажу. Поговорим об этом поподробнее.

«Цепочка», «встречка», «паровозик»...
Так на просторах все еще довольно необъятной Родины народ, который не лезет за словом в карман, окрестил схему продажи своей квартиры и одновременной покупки новой. Ну, а москвичи называют вариации на эту неисчерпаемую тему альтернативой или альтернативной сделкой.

Есть альтернатива!
Жизнь бьет ключом, особенно в столице. Граждане женятся (съезжаются), разводятся (разъезжаются), плодятся (расширяются). Настоящее броуновское движение, которое заставляет искать варианты! Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, – одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья. По оценкам экспертов, 80 процентов сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, альтернативные. И для большинства его участников это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.
Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом – одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко. В самом деле, для того чтобы обменять жилье, надо найти на свой «товар» покупателя, которого бы он устроил. В то же время найденная для обмена жилплощадь должна понравиться вам. Совместить, чтобы всем сторонам все понравилось, довольно сложно.
Кроме того, выбор квартиры в Орле при прямом обмене ограничен. Да и поиск такого варианта может растянуться на нескольких лет...
И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу. Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.
Вы находите независимого покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, и вы на эти деньги (как правило, с доплатой) покупаете то, что желаете. В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж. Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок.
 
Это – классика
Основные варианты обмена таковы.

1. Равноценный обмен.
Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе. Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой. В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.

2. Неравноценный обмен.
Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора. Нужно продать «однушку» и купить квартиру подороже, большей площади или с большим числом комнат. А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.

Или другая ситуация. У гражданина в собственности трехкомнатная квартира и ему срочно понадобились деньги. Он меняет «трешку» на «двушку» и кладет разницу в карман.
Желающих просто продать квартиру и получить за нее деньги, не приобретя взамен ничего другого, немного.

3. Разъезд (съезд).
Типичная ситуация: дети выросли, создали семьи, и вы хотите большую трехкомнатную квартиру обменять на две маленьких. То есть разъехаться.

Другой стандартный сюжет: семья распалась, муж и жена разошлись как в море корабли. Развод – разъезд. Двое вступили в брак, каждый обеспечен квадратными метрами, захотели их объединить. Продали, купили одну большую квартиру. Съехались.

Важно
Существенная подробность: далеко не каждый, кто хочет улучшить жилищные условия, готов сразу оплатить «разницу». В этом случае можно посоветовать прибегнуть к ипотечному кредиту. Сейчас примерно 10-15 процентов альтернативных сделок на вторичном рынке Москвы проводятся с привлечением ипотеки.

Плюсы и минусы
Плюсы
Главные плюсы альтернативной сделки – доступность любой квартиры, выставленной на рынке, и полная свобода в выборе объекта, не зависящая от желаний другой стороны.
Еще один плюс заключается в том, что вы продаете квартиру только тогда, когда найдена подходящая новая. То есть не попадаете в ситуацию, когда, допустим, продав «двушку», долго не можете найти годную по всем параметрам «трешку». А за это время квартиры успеют подорожать настолько, что на покупку уже не хватит денег... Альтернатива в немалой степени страхует от такой ситуации.

Минусы
Альтернативная сделка довольно сложна, ее исход зависит от числа участников цепочки. Лучше, если в цепочке не больше трех квартир, шансы на успешное проведение сделки возрастают.
Альтернативная цепочка в процессе подготовки сделки может разрушиться в любой момент. Кто-то из участников общего обмена вдруг выбывает из «игры» или настаивает на изменении цены в «свою пользу». У кого-то могут возникнуть проблемы с документами на квартиру, с органами опеки. Иногда цепочки рвутся из-за быстро растущих цен.

Случаются всякие неожиданности. Причем самое обидное, что «сюрприз» может приключиться в день, назначенный для официального подписания договоров купли-продажи всеми участниками сделки. И тогда остается либо искать нового собственника, готового включиться в цепочку, либо создавать новую, то бишь начинать все сначала. В результате такие сделки часто затягиваются на месяцы.

Еще один минус – непрозрачность альтернативных сделок. Вы вряд ли узнаете, за сколько на самом деле продана ваша квартира. Можно, конечно, поинтересоваться об этом у риэлтора, но проверить его ответ, скорее всего, не удастся.Используйте «шагомер»

Итак, впереди альтернативная сделка. С чего начать?
1. Шаг первый.Окончательно определитесь, каковы мотивы продажи квартиры с альтернативой – чем это вызвано и чего, собственно, вы хотите? Дальше проанализируйте ситуацию, рассчитайте, во что все обойдется.

Для этого нужно оценить имеющуюся квартиру, ее стоимость и потенциальную стоимость недвижимости, которую, в конечном итоге, хотите получить взамен. Так станет понятно, хватит ли денег на то, чтобы осуществить задуманное, какая сумма потребуется для доплаты или, наоборот, на какую сумму можно рассчитывать в качестве выигрыша при обмене. И в зависимости от того, насколько вы финансово «потянете» этот обмен, начинайте корректировать качества подбираемой квартиры: число квадратных метров, состояние жилья, район и т.д. Успех альтернативы закладывается уже на этом этапе и зависит от правильности денежного расчета и верной оценки желаний сторон.

Оценить квартиру можно самостоятельно (путем сравнительного анализа), либо обратившись в риэлторскую компанию, где назовут, сколько примерно стоит ваше жилье. (Подробно о том, как оценить жилье, «КР», писал в № 26 – «Цена квартиры: занимательная арифметика»).

Шаг второй.
Поиск покупателя на квартиру. Покупатель – главное действующее лицо, которое станет источником финансирования всей цепочки. Ищите сами или с помощью риэлтора – как хотите. После того, как покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, найден, он должен подтвердить серьезность намерений деньгами – задатком (авансом).

Шаг третий.
Когда с покупателем на основную квартиру достигнута полная ясность, начинается поиск альтернативного жилья, отвечающего вашим требованиям и финансовым возможностям. При подборе подходящих альтернативных вариантов выстраивается целая цепочка. В сделке могут быть задействованы от двух до десяти (а иногда и больше) квартир. На подбор всей цепочки обычно уходит один-три месяца, в зависимости от числа альтернатив.

Шаг четвертый.
После того, как альтернатива найдена, начинается сбор документов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи. Каждая квартира, участвующая в ней, обязательно проходит проверку на юридическую чистоту.

Ведь срыв одного из договоров (звеньев) может привести к разрыву всей цепочки. Только после прохождения экспертизы на чистоту квартиры и внесения аванса за альтернативную квартиру можно приступить к подготовке проекта договора купли-продажи недвижимости, организации и проведению непосредственно сделки.

Шаг пятый.
Заключительный этап – проведение сделки. На этом же этапе производятся взаиморасчеты сторон через депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – продавец «нижней».

Продавцам дается доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке.

После закладки денег в банковские ячейки участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Это можно сделать либо в нотариальной, либо в простой письменной форме. Подписанные договоры одновременно сдаются в Москомрегистрацию. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно.

После этого продавец последней альтернативной квартиры может отправляться в банк за деньгами. И в тот же день по акту приема-передачи передать жилплощадь новому собственнику. С этого момента начинается срок физического освобождения для следующей квартиры. Участники альтернативной сделки переселяются в новые квартиры поэтапно.

Комментарий

Комментарий Максима Бородыни, операционного юриста юридической компании

Доверять, но прежде – проверять
– На что имеет смысл обратить особое внимание?

1. При принятии (внесении) аванса за продаваемую (покупаемую) квартиру главное – соблюсти сроки.

Пакет документов должен быть полностью сформирован и досконально проверен как по жилплощади, которая продается, так и по той, которая покупается. Вплоть до таких «мелочей», как: не просрочен ли паспорт, или уже подходит срок его обмена. Иначе сделку не зарегистрируют.

2. Важно – кто и как продает. Если покупаете квартиру, которую продают по доверенности, – потребуйте, чтобы сам собственник присутствовал на сделке. Даже если он сам не станет подписывать договор купли-продажи, вы будете спокойны, увидев его в полном здравии.

3. Уже на самой сделке, прежде чем подписывать договор купли-продажи, еще раз внимательно его прочитайте. Действительно ли вы покупаете ту квартиру, которую осматривали, все ли пункты, о которых договаривались, внесены.

В том числе – сроки освобождения и передачи квартир. Ведь при альтернативной сделке выстраивается, как говорят риэлторы, целый паровоз.
Комментарий Валерия Барнинца, директора по продажам бюро недвижимости
Как избежать ошибок
При альтернативном обмене происходит несколько сделок одновременно, и одна самым непосредственным образом зависит от другой. Вы ищете покупателя на квартиру, находите его, и после этого начинаете подбирать тот объект, который вам нужен. При этом должны хорошо понимать, что, подбирая объект, вы уже связаны с покупателем вашей недвижимости определенными обстоятельствами: сроками выхода на сделку, о которых договорились, условиями самой сделки, в каком банке будет происходить закладка денег, кто занимается сбором документов, регистрацией сделки и т. д.
Особо стоит сказать о риске потери денег.
К примеру, продавец нашел покупателя на квартиру, принял у него аванс, и после этого приступил к поиску той недвижимости, на которую хотел бы поменяться. Здесь нужно будет «свести» по времени две сделки – то есть условия одного авансового договора (когда за вашу квартиру вносится аванс и находится покупатель) должны тесно увязываться с условиями другого авансового договора (когда уже вы выступаете в роли покупателя и вносите предоплату за найденную квартиру). Тут-то и можно, наделав ошибок, понести потери. Какие именно?
Допустим, вы внесли предоплату за найденный объект, но не смогли вовремя продать свою квартиру и выйти в назначенный срок на сделку по покупке другой. А раз вы не смогли ее купить, значит, вам не вернут те деньги, которые вы уже заплатили в качестве аванса. Или процесс затормозился из-за проблем с документами.

Поэтому совет такой: в авансовом договоре четко фиксировать все нюансы, по которым вам должны будут вернуть деньги, выплаченные в качестве предоплаты. Например, если обнаружится, что при приватизации не были учтены несовершеннолетние дети и тем самым нарушены их права. Причем нужно учитывать нюансы всех звеньев, из которых состоит цепочка, и все время складывать их.
Категорически нельзя вносить аванс за будущую квартиру, а потом пытаться продать свою. Ведь, внося аванс, вы берете на себя обязательства купить жилье, а сделать этого не сможете, пока не продадите свое... Сначала нужно обязательно найти покупателя на свою жилплощадь.
И еще совет: на начальном этапе грамотно рассчитайте свои силы. Вы должны четко оценить – хватит ли денег для того, чтобы осуществить альтернативный обмен. Если вы переоценили свои возможности, все усилия и время, затраченные на проведение альтернативной сделки, пойдут насмарку.