Портал недвижимости в Орле
602 объекта в базе

Наши клиенты достойны лучшего!

Мы оправдываем оказанное нам доверие!

Тип недвижимости




м2





м2




м2




м2




м2




м2

31 Марта 2013

Беседы о недвижимости. Часть 10. Цессия. Что это такое

 Цессия. Что это такое?


Продажа на вторичном рынке и приобретение жилья в новостройках – наиболее распространенные сделки на рынке недвижимости. А возможна ли продажа квартиры  на этапе строительства, когда право собственности на неё еще не оформлено? Да, возможна и законна. В этом случае между гражданами заключается не договор купли-продажи, а соглашение о переуступке права требования квартиры по окончании строительства жилого дома - цессия.

В докризисный период наблюдался бум продаж на первичном рынке. Строили тогда много, быстро и относительно недорого. На нулевом этапе, после закладки фундамента, квартиры скупались чуть ли не оптом. На долю физических лиц оставалось не более 15%, а всё остальное разбирали различные фирмы. Выгода для бизнеса понятна: на начальном этапе стоимость квартир значительно ниже, чем к концу строительства. За полгода - год инвесторы могли получить до 50 % прибыли.

После регистрации права собственности на новую квартиру ее стоимость, обычно, увеличивается еще на 10%, однако большинство сделок с недвижимостью в новостройках происходит по цессии. Как правило, инвесторы не хотят тратить время на регистрацию права собственности и продают квартиры по фиксированной цене с реальной расчетной прибылью.

Самые выгодные продавцы на рынке новой недвижимости – это организации, с которыми застройщик рассчитался квартирами за поставку оборудования или строительных материалов. Эти инвесторы заинтересованы в быстром обороте вложенных денежных средств  и поэтому готовы срочно продать полученные по взаимозачетам квартиры с серьезной скидкой.
 
Прежде чем проводить сделку, покупатель должен выяснить состояние строительства и получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у строителей. Важно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу других реализованных им проектов. При правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму, не считая стандартных инвестиционных рисков при покупке любой новостройки.

Договор переуступки прав требования (цессия) свидетельствует о приобретении не самой квартиры, а лишь права требования на передачу ее в собственность. Сейчас существует два основных вида переуступки права: переуступка по договору долевого участия  и по предварительному договору купли-продажи.

При оформлении цессии по договору долевого участия необходимо убедиться, что все условия данного соглашения в части денежных расчетов выполнены полностью. Иначе обязательства цедента (продавца) по выплате оставшихся средств ложатся на цессионария (покупателя).

Оформить переуступку прав можно только до сдачи дома в эксплуатацию и передачи его застройщику. До этого момента переуступать свои права можно неограниченное число раз. После сдачи дома продажа квартиры может быть произведена только по договору купли-продажи. Договор долевого участия и цессия подлежат обязательной государственной регистрации.

В случае расторжения договора долевого участия риски минимальны. Застройщик реализует свои новостройки по 214 Федеральному Закону, и права участников долевого строительства, а значит, и вновь заключенного договора переуступки прав требования, защищены. Но при этом  конечный приобретатель квартиры все же может потерять часть уплаченных средств. Дело в том, что при расторжении соглашения с организацией, реализующей квартиру, цессионарий получит не ту стоимость, которую заплатил по переуступке, а первоначальную, обозначенную в договоре долевого участия в строительстве между первым участником и застройщиком.

По предварительному договору купли-продажи переуступается право требования заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, а не право требования передачи в собственность самой квартиры. Это связано с самой правовой природой предварительного договора. Проще говоря, покупатель может только понудить продавца к совершению в будущем сделки купли-продажи квартиры, но не вправе требовать передачи квартиры в собственность. При расторжении или прекращении предварительного договора, в отличии от договора долевого участия,  покупатель имеет право только на возврат уплаченных им денежных средств. Переуступка права по предварительному договору возможна в период времени с момента подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

Права цедента переходят к цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переуступки права требования. Поэтому в цессии необходимо указать, по какому именно договору переуступается право, какие документы подлежат передаче покупателю, указать сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных первичным договором.

Переуступка прав требований по любому договору допускается только после уплаты цедентом цены договора или одновременно с переводом оставшегося долга на цессионария. В последнем случае, в цессии должны быть подробно зафиксированы все этапы взаиморасчетов сторон.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия фирмы-застройщика. Компания должна дать согласие на переуступку права. Довольно часто застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав. Договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, должен быть учтен застройщиком. Это дает основания считать, что квартира не переуступалась ранее другим лицам. 

У покупателя после сделки должны остаться на руках следующие документы:
- основной договор, по которому произошла переуступка, со всеми приложениями и дополнениями (или их заверенные копии).
- документы, подтверждающие проведение расчетов между сторонами по основному договору;
- акт передачи вышеназванных документов;
- согласие застройщика на переуступку прав требования, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении о переуступке;
- и, наконец, сам договор переуступки прав требования - цессия.

Желаем Вам приобрести квартиру Вашей мечты.

А. Гученко, генеральный директор РК «ГородЪ»

Наверх