17 Апреля 2012
Весна, время обострений...
Завершили мы на днях сделку. Продали квартиру в новом доме. Казалось бы, ничего особенного, не в первый и не в последний раз. Вот только покупатели вынесли мозг агенту напрочь.
Предыстория такова. Жительнице одного из районных центров Орловской области выделили субсидию по ветеранской программе. Сумма небольшая, но достаточная для приобретения небольшой квартиры в Орле. Такую квартиру мы им и подобрали. Оформили аванс, начали подготовку к сделке. Хозяева выписались, подготовили необходимые документы для получения денег по субсидии. У тут началось....
У наших покупателей появились дополнительные средства. И им захотелось купить квартиру побольше. Недолго думая, они начали самостоятельные поиски. Об этом наш агент узнал совершенно случайно.
Когда до сделки осталось несколько дней, мы письменно пригласили покупателей в офис для переговоров о порядке ее проведения. Необходимо было обсудить этапы довольно сложной процедуры. И тут покупатели заявляют, что от выбранной квартиры отказываются. Наши продавцы в шоке, на нас льется масса негатива.
В соответствии с подписанным договором полученные денежные средства не возвращаются покупателям. Мы предложили найти им другую квартиру, чтобы эти деньги не пропали. Покупатели согласились. Извинившись перед продавцом, агент начал искать другую квартиру. Это была наша самая большая ошибка. Надо было прекращать работу с этими людьми.
Тем не менее на выбор им было предложено около 6 квартир. Квартиры в новых домах похожие, имеют одинаковую планировку. Так что основной выбор - этаж и цена. С грехом пополам выбор был сделан. Переписали соглашение о задатке. При этом возник такой момент. В продаваемой квартире были прописаны хозяин с супругой.
Выписка возможна была только в два этапа - сначала выписывается супруга, потом собственник, который работает вахтенным методом, приезжая в Орел через каждые две недели.
Можно было дождаться, когда все из продаваемой квартиры спокойно выпишутся. Однако покупатели торопили всех в связи с каким-то их проблемами с получением денежных средств. Тогда была предложена такая схема: перед сделкой супруга продавца подает на выписку, а собственник выписывается спустя 2 недели, о чем будет написано в договоре купли-продажи. Абсолютно законная схема, которая весьма популярна в Москве, например.
Обратимся к букве закона.
"Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением."
Есть такая статья в Гражданском кодексе РФ. Т.е. в договоре купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно указать, что за прописанными в продаваемой квартире лицами сохраняется право пользования. Речь идет о супруге собственника, которая, однако, уже подала документы на выписку. Добавим, что на момент госрегистрации сделки она уже получила паспорт с отметкой о выписке.
Далее.
"Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом."
Следовательно, после регистрации права собственности за новым собственником проданной квартиры все права пользования у предыдущих проживающих в ней лиц теряются.
Однако покупатели проконсультировались у своих многочисленных знакомых юристов из райцентра, которые попытались трактовать эти статьи закона по-своему. Они убеждали, что квартира продается "с жильцами", которые в любой момент смогут там проживать. Большей глупости даже представить сложно. И эти вопросы возникли уже на самой сделке.
Мы предложили перенести сделку на 2 недели, когда все будут выписаны. Однако и это не устраивало покупателей. После длительных переговоров договор был подписан, документы сдали на госрегистрацию. Здесь тоже не обошлось без истерии. Когда агент привел участников сделки в Управление Росреестра, покупательница закричала:" Куда вы меня привели? Что это за контора?" И наотрез отказывалась идти на регистрацию. Видимо, здание Орловского Управления не внушает своим видом доверия, а огромные буквы на входе недостаточно большие, чтобы их прочитать.
Как бы там ни было, документы сдали. Покупательница даже извинилась за свое поведение. Предстояло ждать 5 дней. Однако уже на следующий день начались звонки агенту с попытками предъявить какие-то претензии. Сначала агент спокойно объяснял, что всё проведено в соответствии с законом, что расчет еще не проведен до конца и к этому моменту все будут выписаны. Но когда звонки начались в 8 часов утра, а смысл их остался прежним, терпение стало заканчиваться.
Когда на четвертый день выяснилось, что покупатели не учли еще 500 рублей, которые были положены по субсидии, а в администрации об этой сумме только-только "вспомнили", начался кошмар. Необходимо было срочно переделывать договор купли-продажи с учетом "появившихся" денег и предоставлять его на регистрацию. Мы напряглись, но всё было сделано. При этом вынос мозга со стороны покупателя продолжался и здесь.
Наконец, все закончилось, как мы полагали. Однако покупательница затребовала внесения изменений в договор в виде дополнительного соглашения, по которому можно было исключить фразу о возможном проживании предыдущих владельцев. Это не противоречило законодательству, а нам уже было все-равно.
Нашими клиентами на этой сделке были продавцы. Покупатели не оплачивали наших услуг, однако изрядно попользовали наши нервы и здоровье. Пытаться что-то объяснять им не было никакого смысла, люди просто смотрели на нас тупыми глазами и задавали в очередной раз одни и те же вопросы. Предложение придти в офис со своим юристом, которому они доверяют, не нашло отклика. Им было проще и удобнее по телефону высказывать свое недовольство беззащитному агенту.
Весна - время расцвета природы. Жаль, что расцветает вместе с природой человеческая тупость и маниакальное неверие во все лучшее.
Предыстория такова. Жительнице одного из районных центров Орловской области выделили субсидию по ветеранской программе. Сумма небольшая, но достаточная для приобретения небольшой квартиры в Орле. Такую квартиру мы им и подобрали. Оформили аванс, начали подготовку к сделке. Хозяева выписались, подготовили необходимые документы для получения денег по субсидии. У тут началось....
У наших покупателей появились дополнительные средства. И им захотелось купить квартиру побольше. Недолго думая, они начали самостоятельные поиски. Об этом наш агент узнал совершенно случайно.
Когда до сделки осталось несколько дней, мы письменно пригласили покупателей в офис для переговоров о порядке ее проведения. Необходимо было обсудить этапы довольно сложной процедуры. И тут покупатели заявляют, что от выбранной квартиры отказываются. Наши продавцы в шоке, на нас льется масса негатива.
В соответствии с подписанным договором полученные денежные средства не возвращаются покупателям. Мы предложили найти им другую квартиру, чтобы эти деньги не пропали. Покупатели согласились. Извинившись перед продавцом, агент начал искать другую квартиру. Это была наша самая большая ошибка. Надо было прекращать работу с этими людьми.
Тем не менее на выбор им было предложено около 6 квартир. Квартиры в новых домах похожие, имеют одинаковую планировку. Так что основной выбор - этаж и цена. С грехом пополам выбор был сделан. Переписали соглашение о задатке. При этом возник такой момент. В продаваемой квартире были прописаны хозяин с супругой.
Выписка возможна была только в два этапа - сначала выписывается супруга, потом собственник, который работает вахтенным методом, приезжая в Орел через каждые две недели.
Можно было дождаться, когда все из продаваемой квартиры спокойно выпишутся. Однако покупатели торопили всех в связи с каким-то их проблемами с получением денежных средств. Тогда была предложена такая схема: перед сделкой супруга продавца подает на выписку, а собственник выписывается спустя 2 недели, о чем будет написано в договоре купли-продажи. Абсолютно законная схема, которая весьма популярна в Москве, например.
Обратимся к букве закона.
"Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением."
Есть такая статья в Гражданском кодексе РФ. Т.е. в договоре купли-продажи ОБЯЗАТЕЛЬНО нужно указать, что за прописанными в продаваемой квартире лицами сохраняется право пользования. Речь идет о супруге собственника, которая, однако, уже подала документы на выписку. Добавим, что на момент госрегистрации сделки она уже получила паспорт с отметкой о выписке.
Далее.
"Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом."
Следовательно, после регистрации права собственности за новым собственником проданной квартиры все права пользования у предыдущих проживающих в ней лиц теряются.
Однако покупатели проконсультировались у своих многочисленных знакомых юристов из райцентра, которые попытались трактовать эти статьи закона по-своему. Они убеждали, что квартира продается "с жильцами", которые в любой момент смогут там проживать. Большей глупости даже представить сложно. И эти вопросы возникли уже на самой сделке.
Мы предложили перенести сделку на 2 недели, когда все будут выписаны. Однако и это не устраивало покупателей. После длительных переговоров договор был подписан, документы сдали на госрегистрацию. Здесь тоже не обошлось без истерии. Когда агент привел участников сделки в Управление Росреестра, покупательница закричала:" Куда вы меня привели? Что это за контора?" И наотрез отказывалась идти на регистрацию. Видимо, здание Орловского Управления не внушает своим видом доверия, а огромные буквы на входе недостаточно большие, чтобы их прочитать.
Как бы там ни было, документы сдали. Покупательница даже извинилась за свое поведение. Предстояло ждать 5 дней. Однако уже на следующий день начались звонки агенту с попытками предъявить какие-то претензии. Сначала агент спокойно объяснял, что всё проведено в соответствии с законом, что расчет еще не проведен до конца и к этому моменту все будут выписаны. Но когда звонки начались в 8 часов утра, а смысл их остался прежним, терпение стало заканчиваться.
Когда на четвертый день выяснилось, что покупатели не учли еще 500 рублей, которые были положены по субсидии, а в администрации об этой сумме только-только "вспомнили", начался кошмар. Необходимо было срочно переделывать договор купли-продажи с учетом "появившихся" денег и предоставлять его на регистрацию. Мы напряглись, но всё было сделано. При этом вынос мозга со стороны покупателя продолжался и здесь.
Наконец, все закончилось, как мы полагали. Однако покупательница затребовала внесения изменений в договор в виде дополнительного соглашения, по которому можно было исключить фразу о возможном проживании предыдущих владельцев. Это не противоречило законодательству, а нам уже было все-равно.
Нашими клиентами на этой сделке были продавцы. Покупатели не оплачивали наших услуг, однако изрядно попользовали наши нервы и здоровье. Пытаться что-то объяснять им не было никакого смысла, люди просто смотрели на нас тупыми глазами и задавали в очередной раз одни и те же вопросы. Предложение придти в офис со своим юристом, которому они доверяют, не нашло отклика. Им было проще и удобнее по телефону высказывать свое недовольство беззащитному агенту.
Весна - время расцвета природы. Жаль, что расцветает вместе с природой человеческая тупость и маниакальное неверие во все лучшее.
